Cos'è l'indennizzo di sopraelevazione? A chi spetta? Quando e in che modo è necessario pagarlo?
15 Gennaio 2016 - Redazione
Quando, all’interno di un condominio, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare decide di sopraelevare ha l’obbligo di corrispondere agli altri condomini un indennizzo di sopraelevazione.
Come si calcola l’indennizzo di sopraelevazione?
Per stabilire l’ammontare dell’indennizzo di sopraelevazione bisogna dividere il valore dell’area da occuparsi con la nuova costruzione (che si determina in base alla volumetria totale edificata) per il numero dei piani del condominio (compreso quello dove insisterà la nuova costruzione), e sottraendo la parte che ricadrebbe sul condomino che esegue la sopraelevazione: la somma così ottenuta va ripartita tra tutti gli altri condomini. Il valore dell’aria da occuparsi non si stabilisce in base alla semplice superficie del suolo condominiale, ma alla volumetria costruibile o al numero di locali costruibili secondo gli strumenti urbanistici comunali, sicché il valore del suolo si determina in base alla volumetria totale edificata, che si ottiene con il sopralzo o in base al totale dei locali che risulteranno costruiti.
In definitiva, l’indennità di sopraelevazione funge da reintegrazione della perdita subita dai condomini, che è come se vedessero sottratte delle quote di comproprietà del condominio a vantaggio di uno solo di loro (tant’è che, qualora, la sopraelevazione aumenti di più di un quinto il valore dell’immobile oggetto dell’intervento, bisogna revisionare le tabelle millesimali).
Tra l’altro, l’obbligo di indennità di sopraelevazione sussiste anche in caso di mancanza di concessione edilizia.
L’indennizzo di sopraelevazione e i diritti degli altri condomini
Gli altri condomini (in quanto creditori) hanno il potere di pretendere che il debitore (nel caso specifico, colui che ha eseguito la sopraelevazione) saldi l’indennità di sopraelevazione (il cui termine di prescrizione è di dieci anni), e in caso volessero vedersi corrisposti anche gli interessi maturati qualora ci fossero ritardi nel pagamento, dovranno porre in mora il debitore (e gli interessi verranno calcolati a partire da quel momento).
Ma, cos’è il diritto di sopraelevazione?
Mica facile da dirimere la questione (!), anche perché l’articolo 1127 del codice civile stabilisce solo che il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare dell’edificio condominiale può elevare nuovi piani o nuove fabbriche.
Ma, cosa si intende per nuove “fabbriche”? Sono costruzioni che semplicemente innalzano l’altezza precedente del fabbricato, oppure devono necessariamente rispettare gli standard previsti per l’altezza degli edifici? E qualora, senza innalzamento dell’altezza, si recuperasse un sottotetto per scopi abitativi, si tratterebbe di una “nuova fabbrica”?
Beh, le risposte date dalla cassazione non sempre sono state univoche!
Limiti al diritto di sopraelevazione
Anche perché, è vero che il codice stabilisce che chi possiede un lastrico solare o un ultimo piano in un condominio gode del diritto di sopraelevazione, ma stabilisce pure che detta libertà non è illimitata, giacché non solo sottostà a questioni di tipo strutturale (l’edificio deve sopportare il peso della sopraelevazione, e questa non deve pregiudicare la capacità del fabbricato di reggere a sollecitazioni sismiche), ma è moderata anche dall’accordo degli altri condomini (titolari del diritto di opposizione alla sopraelevazione, qualora ritengano che essa danneggi o modifichi indebitamente l’estetica dell’edificio o blocchi la libera circolazione di luce e aria a detrimento dei piani sottostanti).
