Avvocato esperto in abusi edilizi: tutto quello che ti occore sapere e a chi rivolgersi in caso di abusi edilizi

Avvocato esperto in urbanistica: di che figura professionale si parla

Il diritto urbanistico è una branca del diritto amministrativo che si occupa sostanzialmente della disciplina e della pianificazione degli spazi urbani, a cui ogni comune deve attenersi per provvedere alla puntuale regolamentazione della normativa applicabile sul suo territorio.

In parole povere, il territorio comunale è suddiviso in aree specifiche entro le quali è possibile, o non è possibile, erigere determinate tipologie di costruzioni; per fare un esempio concreto, ci sono zone cosiddette agricole dove non è possibile costruire abitazioni per uso civile.

Per conoscere le distinte zone presenti nell’area comunale è necessario consultare il piano urbanistico, all'interno del quale viene sancito come e quando è possibile edificare o ristrutturare un determinato edificio.

Ovviamente per poterlo consultare in modo adeguato è necessario avere alcune conoscenze di base ed è per questo che è consigliabile rivolgersi sempre ad un esperto.

• Indice contenuti
• Avvocato specializzato in urbanistica: chi è e di cosa si occupa
• Quali sono le fonti del diritto urbanistico
• Quali sono i reati che si configurano all'interno del diritto urbanistico e come vengono sanati
• Come vengono sanate le irregolarità
• Lotta all'abusivismo edilizio: a chi rivolgersi

Avvocato specializzato in urbanistica: chi è e di cosa si occupa

Dare una definizione precisa del diritto urbanistico è sicuramente molto complesso, questo perché la legislazione urbanistica è estremamente ampia e frammentaria.

Con il passare degli anni, infatti, il legislatore ha cercato più e più volte di trovare una soluzione mediante due distinti testi unici:

• Uno in materia di edilizia
• Uno in materia di espropriazione per pubblica utilità.

Entrambi i testi normativi citati sono entrati in vigore nel 2003 ma nonostante questo ancora oggi non sono stati completamente attuati.

Ad ogni modo, le principali leggi urbanistiche da conoscere sono sicuramente:

• La legge n. 1150 del 1942
• Il D.P.R n. 380 del 2001, ovvero il Testo Unico in materia edilizia
• Il D.P.R. 325 del 2001, ovvero il Testo Unico in materia di espropriazione
• La Legge Bucalossi del 1977 che impone il famoso obbligo di dover ottenere il permesso di costruire e pagare gli oneri di concessione.

Ovviamente queste sono solo alcune delle diverse norme concernenti il diritto urbanistico.

Lo scopo di questo complesso di norme che va sotto il nome di diritto urbanistico è quello di assicurare un uso corretto e razionale del territorio, sia questo urbano che extraurbano, mediante precise prescrizioni e vincoli da rispettare.

Tuttavia, se si è interessati ad effettuare lavori come costruzione, abbattimento o ristrutturazione, è sempre consigliabile rivolgersi ad un avvocato esperto in urbanistica ed edilizia in modo da ridurre al minimo tutti i possibili rischi di abuso.

È necessario avere solide conoscenze tecniche per riuscire a capire dove, come e quando è possibile effettuare determinati tipi di lavoro, poichè in caso contrario si rischiano importanti sanzioni.

Generalmente gli avvocati specializzati in questa particolare branca del diritto forniscono i loro servizi sia a favore dei privati, sia a favore della Pubblica Amministrazione.

Ad esempio, nei rapporti intersoggettivi tra privati, l’avvocato esperto in urbanistica può dare il suo supporto in caso di vizi nella costruzione dell’immobile, magari perché non conformi ai patti contrattuali, può aiutare il cliente nell'interpretazione di un contratto d’appalto o altre tipologie contrattuali, e molto altro.

Inoltre, come tutti gli altri avvocati, fornisce i suoi servizi a tutti coloro che hanno intenzione di agire in giudizio per far rispettare i propri diritti da eventuali turbative cagionate da altri soggetti, pubblici o privati.

Quali sono le fonti del diritto urbanistico

Come sopra accennato, la normativa in materia di urbanistica è piuttosto ampia e lacunosa, ma è comunque fondamentale cercare di capire quali sono le fonti che lo regolamentano.

Nel nostro tessuto ordinamentale la prima legge concernente l’urbanistica è stata la legge n° 2359 del 1865, mediante la quale è stato istituito il cosiddetto “piano regolatore” come strumento facoltativo adottabile dai Comuni con più di 10.000 persone.

Con il passare degli anni ci sono stati poi diversi interventi legislativi ma si sono dovuti aspettare diversi anni prima di una vera e propria svolta, avvenuta solo nel 1942 con la legge 1150, la cosiddetta Legge Urbanistica che ancor oggi è comunemente considerata come la fonte primaria del diritto urbanistico.

Questo testo normativo si occupa infatti proprio della disciplina urbanistica, stabilendo i modi di attuazione, i confini e la portata dei piani territoriali di coordinamento e dei diversi piani regolatori presenti a livello comunale, ma non solo: infatti si occupa anche delle regole concernenti la costruzione edilizia ed indica le modalità di determinazione dell’indennità da corrispondere in caso di esproprio.

Un’altra norma estremamente importante è il Testo Unico in materia di edilizia, ovvero il d.p.r. 380 del 2001, che da un lato si occupa dell’attività edilizia e dall’altro della normativa tecnica per l’edilizia; si pensi ad esempio alle disposizioni in materia di superamento delle barriere architettoniche o alle norme per la sicurezza degli impianti.

Esistono tracce del diritto urbanistico anche nella Carta Costituzionale, che nella sua versione originaria menzionava proprio l’urbanistica nell’articolo 117.

Tuttavia a seguito della tanto discussa riforma del titolo V della Costituzione, nel 2001 questa materia acquista una diversa e più ampia nomenclatura: Governo del territorio.

Quali sono i reati che si configurano all'interno del diritto urbanistico e come vengono sanati

Il regime sanzionatorio concernenti gli illeciti in materia urbanistico-edilizia è piuttosto severo e si distingue in due tipologie di sanzioni: quelle amministrative, che si distinguono poi a loro volta in pecuniarie o no, e quelle penali.

È bene precisare un aspetto molto importante: in molti pensano che le sanzioni penali siano necessariamente più efficienti rispetto a quelle amministrative, tuttavia nel settore in esame, potrebbe non essere vero in quanto potrebbe avere una funzione deterrente “maggiore” una sanzione amministrativa non pecuniaria, come potrebbe essere la demolizione dell’immobile, piuttosto che una sanzione penale.

Per avere una maggiore consapevolezza del sistema sanzionatorio è comunque fondamentale analizzare anche le sanzioni di rilievo penale e, a tal proposito, occorre analizzare il contenuto dell’articolo 44 del T.U rubricato proprio come “sanzioni penali”.

La norma citata si suddivide in tre diverse lettere a cui corrispondono tre diverse ipotesi di reato con pene sempre più gravi:

• La lettera A ha un vero e proprio valore “residuale” e riguarda tutti gli abusi urbanistici commessi al di fuori degli altri casi.
• La lettera B punisce l’esecuzione dei lavori in assenza del permesso o il proseguo di essi nonostante l'ordine Comunale o Regionale di sospensione
• La lettera C si riferisce ai cosiddetti abusi urbanistici commessi in zone sottoposte a vincolo, sia questi di tipo storico, artistico, paesaggistico o altro, nonché alla cosiddetta lottizzazione abusiva dei terreni a scopo edilizio.

È bene precisare un aspetto importante, e cioè che la norma in esame fa espressamente salve le sanzioni amministrative. Questo significa che alcune sanzioni illeciti di natura edilizia possono dar luogo non solo a conseguenze di natura penale ma anche a conseguenze amministrative.

Si prenda a titolo esemplificativo il caso dell’esecuzione di lavori in assenza, o totale difformità, del cosiddetto permesso di costruire.

Il fatto citato sarà punibile innanzitutto a titolo di contravvenzione con contestuale obbligo di rimozione o totale demolizione dell’opera.

Come vengono sanate le irregolarità

Le irregolarità danno quindi luogo a responsabilità penale ed amministrativa; tuttavia esistono alcuni rimedi per evitare problemi, si pensi ad esempio alla sanatoria e ai condoni edilizi, soluzioni molto diverse tra loro utilizzabili per regolarizzare i cosiddetti abusi edilizi.

Onde evitare confusioni, è bene fare alcune precisazioni in quanto il condono edilizio è strettamente connesso all’abuso edilizio.

In parole povere, si tratta di una sorta di “grazia” concessa dall’ordinamento giuridico a favore di coloro che hanno posto in essere una condotta illecita.

Ad esempio, chi ha realizzato una costruzione in spregio della normativa urbanistica in vigore, può denunciare la propria situazione in modo da ottenere la messa in regola della costruzione stessa.

Il condono si basa infatti su un’apposita istanza presentata dal soggetto interessato, ovvero colui che ha effettuato l’abuso, e permette di legittimare tutte le violazioni effettuate entro determinati archi temporali.

Il condono edilizio, infatti, è regolamentato sempre da una legge statale che ne determina in modo puntuale l’inizio e la durata massima. Nel corso degli anni, nel nostro Paese si sono succedute ben tre leggi sul condono edilizio:

• La legge numero 47 del 1985
• La legge numero 724 del 1994
• Il Decreto Legge numero 269 del 2003, convertito successivamente in legge numero 326 del 2003.

Grazie a queste leggi è stato possibile per tantissime persone regolarizzare gli abusi compiuti negli anni precedenti.

Diversa dal condono edilizio è la cosiddetta sanatoria edilizia, ovvero, un particolare provvedimento amministrativo che permette di mettere in regola gli eventuali abusi derivanti dalla mancata richiesta di costruzione, della Comunicazione di Inizio Lavori (CILA) oppure della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

È bene precisare, altresì, che, per il semplice fatto di avere effettuato dei lavori senza le apposite autorizzazioni o permessi, occorre corrispondere una precisa sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione da versare al Comune: nel caso in cui non sia possibile quantificare con precisione l’importo da corrispondere, la somma minima da pagare ammonta a 516 €.

Ovviamente questo non significa che per ottenere la sanatoria è sufficiente pagare la sanzione.

 È fondamentale infatti provare che le opere edili abusive abbiano acquistato la famosa doppia conformità: questo indica che l’immobile da sanare è stato costruito o comunque modificato nel rispetto della normativa edilizia ed urbanistica vigente al momento dell’inizio dei lavori, ed inoltre gli immobili devono essere conformi alle norme in vigore al momento della sanatoria.

Insomma, in parole povere, si tratta di una concessione data in modo posticipato.

Infine occorre prendere in considerazione anche il cosiddetto condono in aree vincolate: ai sensi dell’articolo 32 comma 27 del D.L. 296/2003, la cosiddetta terza legge sul condono, sono sanabili le opere edilizie abusive realizzate in aree sottoposte a particolari vincoli come ad esempio quello ambientale o paesaggistico.

Lotta all'abusivismo edilizio: a chi rivolgersi

Per combattere gli abusi edilizi è necessario rivolgersi a professionisti specializzati nel settore dell’urbanistica e dell’edilizia. Se hai bisogno del parere di un avvocato esperto, noi di Quotalo.it possiamo aiutarti a trovare il professionista più vicino a te. In questo modo è possibile sapere come muoversi senza commettere ulteriori illeciti ed incorrere in responsabilità non solo amministrative ma anche penali.