Avvocato civilista per sfratti o pignoramenti
11 Dicembre 2024 - Redazione
Sfratto per morosità, sfratto per finita locazione, recupero dei canoni impagati, impugnazione delle delibere condominiali, responsabilità condominiali, recupero delle spese condominiali.
Sono queste le specifiche aree di intervento di un avvocato civilista esperto di diritto delle locazioni, vale a dire di quella branca del diritto che riguarda le proprietà immobiliari concesse o ricevute in affitto, sia ad uso abitazione, sia con utilizzo commerciale, artigianale od industriale.
- Indice contenuti
- Procedure per lo sfratto
- Tipologie di esecuzione forzata
- Documentazione Necessaria
- Sfratto Esecutivo: cos'è e quanto tempo si ha
- Tempi della Procedura
- Quando rivolgersi a un avvocato
Qualora un inquilino non paghi l'affitto sarà necessario affidarsi ad un legale che generalmente procederà in questo modo:
- esaminerà il contratto, prendendo atto dei conteggi elaborati dal cliente relativi alla morosità dell’inquilino
- una volta sottoscritto l’incarico, verificherà i conteggi e procederà alla notifica dello sfratto per morosità e, se richiesto dal cliente, richiederà contestualmente il decreto ingiuntivo per il pagamento di canoni e spese
- notificherà gli atti di cui sopra
- decorsi i termini, procederà all’esecuzione forzata e al pignoramento.
L’esecuzione forzata può essere generica o specifica:
| Tipologia di Esecuzione Forzata | Descrizione |
|---|---|
| Generica | Ha per oggetto la corresponsione di una somma di denaro o di un bene generico a favore del creditore. |
| Specifica | Ha per oggetto un bene determinato e insostituibile, come un bene mobile o immobile preciso. |
| Espropriazione Forzata | |
| L’espropriazione forzata, che fa parte dell'esecuzione forzata generica, consiste nel sottrarre beni al debitore e venderli per soddisfare il credito. Può riguardare beni mobili o immobili, denominata rispettivamente espropriazione mobiliare ed espropriazione immobiliare. | |
| Fasi dell’Espropriazione Forzata | |
| Pignoramento | È l'atto con cui il creditore impone un vincolo di indisponibilità sui beni del debitore, impedendone l’uso. Può essere mobiliare o immobiliare. |
| Vendita o Assegnazione | Il creditore richiede la vendita o l’assegnazione dei beni pignorati, procedendo alla quantificazione del credito e alla ripartizione delle somme recuperate. |
Nel caso in cui l’oggetto sia rappresentato da una determinata prestazione che, in quanto tale, non può essere sostituita da somme di denaro, allora si procede con l’Esecuzione Forzata in Forma Specifica, che a sua volta si distingue in:
- Esecuzione Forzata per Consegna: consente al creditore di ottener la consegna di un determinato bene mobile del debitore
- Esecuzione per Rilascio: consente al creditore di ottenere da parte del debitore l’abbandono di un determinato bene immobile occupato indebitamente (è la fase esecutiva che si attua dopo la convalida di uno sfratto).
Quale documentazione è necessaria per ottenere uno sfratto?
Copia del contratto di locazione, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, copia delle fatture/ricevute rilasciate al locatario e copia dei solleciti eventualmente inviati al moroso.
Sfratto Esecutivo: cos'è e quanto tempo si haLo sfratto esecutivo è la fase finale di una procedura di sfratto, in cui il locatore (proprietario) ottiene il rilascio forzato dell’immobile da parte dell'inquilino moroso o inadempiente, tramite l'intervento dell'ufficiale giudiziario.
Questo avviene quando l’inquilino non rispetta l’ordine di rilascio dell’immobile emesso dal giudice. Lo sfratto esecutivo si basa su un titolo esecutivo, come una convalida di sfratto o un decreto ingiuntivo.
Dopo la convalida dello sfratto, il giudice concede un termine (solitamente da 30 a 90 giorni) per liberare l’immobile. Trascorso questo periodo senza che l’inquilino lasci l’immobile, il locatore può chiedere l’esecuzione forzata, con tempi variabili in base al carico del tribunale e agli interventi dell'ufficiale giudiziario.
In media, la procedura completa richiede dai 6 ai 10 mesi.
| Caratteristica | Sfratto | Sfratto Esecutivo |
|---|---|---|
| Definizione | Procedura iniziale con richiesta al giudice per convalida dello sfratto. | Fase forzata in cui si esegue il rilascio dell’immobile tramite ufficiale giudiziario. |
| Obiettivo | Ottenere la risoluzione del contratto e un ordine di rilascio. | Liberare l’immobile attraverso esecuzione forzata. |
| Intervento del Giudice | Richiesto per la convalida dello sfratto. | Necessario per autorizzare l'esecuzione forzata. |
| Tempi | 1-3 mesi per ottenere la convalida dal giudice. | 6-10 mesi per completare la procedura di rilascio. |
| Intervento Forzato | Non previsto in questa fase. | Sì, con l’intervento dell’ufficiale giudiziario. |
Entro quanto tempo si conclude tutta la procedura sopra analizzata alla fine della quale il proprietario riesce a riottenere la disponibilità dell’unità immobiliare?
I tempi per il rilascio dell'immobile dipendono da diverse circostanze: presso il Tribunale di Milano di regola si ottiene un titolo esecutivo per la liberazione dell'immobile entro 4-5 mesi dall'inizio della procedura; dopodiché gli accessi dell'ufficiale giudiziario vengono effettuati ad 1 mese e mezzo di distanza l'uno dall'altro e solitamente al terzo/quarto accesso, se necessario con l'ausilio della forza pubblica, l'immobile viene rilasciato.
In media si può dire che sono necessari 6/10 mesi dall’inizio dell’azione, a seconda degli eventuali rinvii del giudice e/o dell’ufficiale giudiziari.
Quando rivolgersi a un avvocatoAd ogni modo la cosa più importante da fare in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino se si vuole riottenere le chiavi dell’immobile è informarsi adeguatamente su tutte le procedure che si possono attuare nel proprio caso specifico, e l’unico che possa fornire questi dettagli è un avvocato esperto di diritto delle locazioni, che sarà anche l’unico che potrà ragguagliare in merito alla sua parcella.
In linea generale noi possiamo dire che i costi per la procedura di sfratto sono sensibilmente inferiori in caso di risoluzione stragiudiziale della controversia (attraverso lettera monitoria all'inquilino moroso), ma cliccando qui otterrete informazioni ulteriori…
