Locazione commerciale: approfondimento su contratti tipici, recesso, aspetti economici ed indennità con la possibilità di entrare in contatto con legali specializzati

Locazione commerciale: tutto quello che c'è da sapere

Avvocato per rimborso della cessione del quinto: tutto quello che c'è da sapere e come fare per richiedere una consulenza

In Italia il contratto di locazione commerciale è disciplinato nella legge n. 392 del 1978 la quale, in realtà, regolamenta le locazioni degli immobili urbani e prevede al suo interno norme specifiche per i contratti di locazioni che hanno per oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello dell’abitazione.

Più precisamente, le norme in questione sono contenute nel Titolo I, capo II, ex artt. 27 e ss. Trattandosi di contratti commerciali, la disciplina applicabile è finalizzata a tutelare sia gli interessi del proprietario che del conduttore.

Il contratto di locazione commerciale è un accordo mediante il quale una parte, il locatore, mette a disposizione di un’altra (il conduttore) un immobile destinato ad uso commerciale. In virtù della concessione del bene immobile, il conduttore è tenuto a pagare al locatore una somma di denaro mensile, il c.d. canone.

Il contratto in esame è suscettibile di essere applicato a qualsivoglia tipologia di immobile destinato ad uso diverso rispetto a quello abitativo.

Ciò significa che può avere per oggetto immobili necessari per porre in essere attività lavorative e professionali, come ad esempio uno studio medico, uno studio legale o uno studio commerciale.

Ancora, può avere per oggetto immobili all’interno dei quali è possibile effettuare attività industriali (locazione di un capannone ad esempio), commerciali ed artigianali (un ristorante ad esempio), oppure ricettive (ad esempio un albergo) etc.

Ovviamente le locazioni ad uso commerciale non possono avere per oggetto abitazioni private. Lo scopo della locazione in esame, infatti, è quella di dare la possibilità di trovare un immobile dove porre in essere la propria attività e non per viverci.

• Indice contenuti
• Principali differenze tra locazione commerciale e residenziale
• Il contratto di locazione commerciale
• Contratto 6+6 e disdetta anticipata
• Normative di riferimento
• Recesso dalla locazione commerciale
• Termine disdetta locazione commerciale derogabilità
• Recesso contratto locazione commerciale per cessazione attività
• Condizioni e procedure in caso di recesso per cessazione dell’attività commerciale
• Recesso anticipato senza preavviso
• Recesso anticipato in caso di gravi motivi
• Mancato rinnovo contratto locazione commerciale
• Indennità risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale
• Quando invece non è dovuta l’indennità di avviamento commerciale?
• Aspetti economici del contratto di locazione commerciale
• Risoluzione delle controversie
• L’importanza di avere al proprio fianco un avvocato esperto

 

Principali differenze tra locazione commerciale e residenziale

Da un punto di vista strutturare il contratto di locazione commerciale è molto simile al contratto di locazione residenziale, la differenza più importante va rinvenuta nell’oggetto.

Nella locazione commerciale, infatti, l’oggetto del contratto è un immobile destinato all’uso commerciale, dunque, per svolgere un’attività d’impresa oppure una professione. Viceversa, il contratto di locazione residenziale ha per oggetto un immobile che, come il nome stesso suggerisce, è adibito a civile abitazione.

Altra differenza importante riguarda la durata. Infatti, i contratti di locazione commerciale tendono ad avere una durata più lunga rispetto a quelle residenziali.

Questo perché i primi devono garantire ai professionisti o agli imprenditori di poter fare affidamento su un immobile per poter svolgere la propria attività senza dover programmare subito un eventuale cambio sede che, tra l’altro, potrebbe incidere anche sulla clientela.

Altra differenza può essere rinvenuta nella maggiore negoziabilità delle condizioni contrattuali nel contratto di locazione commerciale rispetto a quello residenziale, spesso già determinati nei contenuti. Infine, altra differenza riguarda l’eventuale diritto di prelazione che spetta al conduttore.

I presupposti applicativi della prelazione d’acquisto (ovvero del diritto del conduttore di acquistare il bene immobile oggetto del contratto nel caso in cui il proprietario voglia venderlo a terzi)  sono diversi e sono regolati da leggi diverse.

La prelazione per l’acquisto del bene in caso di locazione commerciale è disciplinata dalla Legge n. 392 del 1978 (c.d. Legge sull’equo canone), mentre la prelazione per l’acquisto del bene in caso di locazione residenziale è disciplinata dalla Legge n. 431 del 1998 (qui puoi approfondire alcuni aspetti legati alla locazione residenziale).

 

Il contratto di locazione commerciale

Passando alla disamina degli elementi del contratto di locazione ad uso commerciale, invece, il legislatore ha individuato una serie di elementi che devono obbligatoriamente essere presenti nel contratto.

Più precisamente, il contratto di locazione commerciale deve indicare i seguenti elementi essenziali:

• Generalità delle parti contraenti;
• L’analitica descrizione del bene immobile oggetto del contratto di locazione (ad esempio l’indirizzo, numero dei vani, pertinenze ect.);
• Il canone di locazione;
• I dati catastali relativi al bene locato;
• La durata del contratto di locazione.

Questi sopra citati sono gli elementi “essenziali”, ovvero, elementi che devono essere presenti in ogni contratto di locazione commerciale.

Tuttavia, tale contratto può contenere anche altre clausole, a carattere facoltativo, le quali possono regolare gli aspetti più disparati come ad esempio le addizioni ed i miglioramenti posti in essere dal conduttore. Particolare attenzione merita la durata del contratto.

In materia di locazione commerciale, infatti, esistono norme imperative (ovvero non derogabili dai contraenti) che impongono la durata minima del rapporto contrattuale, con conseguente sostituzione automatica della clausola che dovesse prevedere un termine inferiore.

Il termine della locazione cambia in base all’oggetto del contratto:

• 6 anni per i beni immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, professionale, artigianale oppure turistico;
• 9 anni per i beni immobili ad uso alberghiero;
• Liberamente determinabile dalle parti contraenti per gli immobili aventi carattere transitorio per natura.

In caso di prima scadenza del contratto, sono previste dalla legge delle precise disposizioni.

Si ha la cessazione del contratto di locazione se il locatore comunica tempestivamente la disdetta al conduttore in presenza delle condizioni previste dall’art. 29 della Legge n. 392 del 1978, almeno 12 mesi prima della scadenza contrattuale (tale termine aumenta a 18 mesi in caso di contratti di locazione aventi per oggetto beni destinati ad un uso alberghiero).

La locazione cessa altresì nel caso in cui il conduttore, in caso di gravi motivi, recede dal contratto con preavviso di almeno sei mesi ai sensi dell’art. 27 della legge sopra citata.

Alla seconda scadenza, è possibile che si realizzi anche un tacito rinnovo del rapporto per ulteriori 6 anni oppure 9 anni a seconda del contratto di locazione.

A seconda delle circostanze, è possibile che il locatore proponga al conduttore il rinnovo alla scadenza di 12 mesi e 18 mesi per la locazione alberghiera. In questo caso si hanno diverse conseguenze a seconda che:

• Il conduttore entro 60 giorni dall’offerta accetta, allora si avrà rinnovazione della locazione;
• Il conduttore entro 60 giorni non risponde alla proposta oppure non è d’accordo sulle condizioni, allora si ha cessazione della locazione.

 

Contratto 6+6 e disdetta anticipata

Come già accennato, li contratto di locazione commerciale c.d. 6+6 si rinnova in modo automatico dopo i primi 6 anni (oppure dopo i primi 9 in caso di locazione avente per oggetto un bene immobile destinato ad uso alberghiero).

È diritto del locatario inviare al locatore una comunicazione anticipata nel caso in cui non voglia proseguire oltre i termini previsti dalla legge e dal contratto sottoscritto.

Più precisamente, la comunicazione deve essere inviata al proprietario dell’immobile tramite Posta Elettronica Certificata (PEC) oppure attraverso la Raccomandata con relata di notifica, con preavviso di almeno 12 mesi prima dello scadere del sesto anno oppure 18 mesi prima dello scadere del nono anno, in caso di contratto avente per oggetto un bene immobile destinato ad uso alberghiero.

Le medesime tempistiche vanno rispettate alla scadenza complessiva dei termini contrattuali, ovvero 12 anni (o 18 per le attività alberghiere).

Inoltre, occorre precisare che è possibile anche disdire con soli 6 mesi di preavviso (anziché 12 o 18 come sopra precisato) a patto però che tale possibilità sia stata espressamente concordata dalle parti nel regolamento contrattuale. Infine, i 6 mesi valgono anche in caso di gravi motivi, oggettivi e non prevedibili (si pensi ad esempio al rischio di fallimento dell’attività esercitata).

 

Normative di riferimento

Il contratto di locazione commerciale è regolamentato da più fonti normative. Innanzitutto, trovano applicazione le norme previste all’interno del Codice civile per la locazione in generale.

Nonostante abbia un oggetto peculiare, infatti, la locazione commerciale è pur sempre un contratto di locazione, ergo, viene disciplinato anche dal Codice civile. Tale contratto però è disciplinato anche dalla legge 27 luglio n. 392 del 1978, la quale gli dedica una pluralità di articoli (dal 27 al 42 per l’esattezza).

È doveroso precisare che le norme ivi contenute non sono state abrogate dalla successiva legge n. 431 del 1998 in materia di locazione di immobili ad uso abitativo. Sono escluse dalle norme sopra citate, però, le c.d. “grandi locazioni” ovvero, le locazioni che prevedono un canone annuo superiore a 250 mila euro.

 

Recesso dalla locazione commerciale

Entrambe le parti del contratto di locazione, sia il conduttore che il locatore, hanno il diritto di recedere dal contratto dando all’altra parte un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza.

Il periodo in questione è aumentato a 18 mesi nel caso in cui si tratti di attività alberghiera. La disdetta, per poter avere effetto, va notificata nei modi sopra precisati.

Nel caso in cui sussistano gravi motivi, come già precisato, il locatario può recedere dal contratto in ogni momento, a patto però di darne preavviso almeno 6 mesi prima con le medesime modalità.

Per quanto concerne il locatore, invece, egli può recedere dal contratto di locazione solo a determinate condizioni, ovvero:

• Nel caso in cui intende adibire l’immobile ad abitazione per sé oppure per il proprio coniuge, oppure per i parenti entro il secondo grado in linea retta (come ad esempio la prole);
• Nel caso in cui intenda adibire l’immobile ad attività industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, a patto però che tale attività sia posta in essere direttamente o dal coniuge oppure da altro parente entro il secondo grado in linea retta;
• Se il proprietario del bene locato è un ente della Pubblica Amministrazione ed intende adibire lo stesso per finalità istituzionali;
• Per effettuare lavori di ristrutturazione del bene immobile, adeguando al piano comunale, e la presenza del conduttore renderebbe impossibile l’operazione.

 

Termine disdetta locazione commerciale derogabilità

Come già accennato sopra, è nella facoltà delle parti prevedere nel regolamento contrattuale la possibilità per il conduttore di recedere in qualsiasi momento dalla locazione commerciale, dandone preavviso al locatore nei modi e nelle forme sopra descritte, almeno sei mesi prima dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Ciò significa, in parole povere, che il termine previsto dalla legge per il preavviso in caso di recesso non è inderogabile ma è posto nell’esclusivo interesse delle parti.

Pertanto esse, esercitando la propria autonomia negoziale, ben possono derogare tale termine e prevederne uno inferiore in modo da regolare al meglio i propri interessi.

 

Recesso contratto locazione commerciale per cessazione attività

La disdetta dal contratto di locazione commerciale può essere data con una comunicazione scritta da inviare alla controparte almeno 6 mesi prima della scadenza, in presenza di “gravi motivi”.

Per il conduttore dell’immobile, i gravi motivi possono consistere anche nella cessazione e nella chiusura della propria attività commerciale (oppure professionale). Sul tema, fino a qualche tempo fa, in realtà non vi erano unanimità di vedute in dottrina e in giurisprudenza.

Una parte della dottrina riteneva che la cessazione dell’attività commerciale in realtà non fosse un “giusto motivo” per recedere dalla locazione commerciale.

Tuttavia, in materia si è espressa la Suprema Corte di Cassazione, la quale ha precisato che è possibile per il conduttore recedere dal contratto a patto che renda edotto il locatore (attraverso PEC o Raccomandata A/R) del grave motivo e specificando analiticamente le ragioni di fatto o di diritto o economiche su cui il suddetto motivo è fondato.

È necessario, secondo i Giudici ermellini, che il giusto motivo si basi su fatti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore ed imprevedibili, tale da rendere oltremodo gravoso per quest’ultimo la prosecuzione del rapporto contrattuale.

 

Condizioni e procedure in caso di recesso per cessazione dell’attività commerciale

Per utilizzare le parole usate dalla Suprema Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 26618 del 2022, si tratta di un’ipotesi di recesso titolato, in cui la comunicazione effettuata dal conduttore al locatore deve contenere una precisa ed analitica specificazione dei motivi.

Tale condizione è necessaria per perfezionare lo scioglimento anticipato dal vincolo contrattuale, sia per permettere al locatore di contestare, se del caso, i motivi sottesi al recesso e pretendere, conseguentemente, la prosecuzione del contratto di locazione.

Di fatto, la Cassazione ha sottolineato che è onere del soggetto conduttore intenzionato a recedere dal contratto per cessazione dell’attività commerciale, non essere generico nelle precisazioni delle motivazioni del recesso e specificare in modo trasparente quali sono le ragioni che determinano la necessità di rilasciare l’immobile in anticipo rispetto alla cadenza fissata nel programma contrattuale.

 

Recesso anticipato senza preavviso

Come più volte sottolineato, per poter recedere legittimamente dal contratto di locazione commerciale è necessario rispettare l’obbligo di preavviso nei confronti della controparte.

In realtà, è doveroso sottolineare che esistono anche alcuni casi in cui è possibile recedere dal suddetto contratto anche senza osservare l’obbligo di preavviso. Generalmente, in caso di mancato preavviso, il conduttore che recede (anche per gravi motivi) è tenuto al risarcimento dei danni sofferti dal locatore.

Tuttavia, tale risarcimento viene meno nel caso in cui il conduttore riesca a dimostrare che lo scioglimento del contratto non ha cagionato al locatore alcun danno economico, ad esempio perché ha usato l’immobile oppure perché lo ha immediatamente locato ad un altro soggetto.

Sul tema si segnala una sentenza della Suprema Corte di Cassazione (Cass. 26 maggio del 2014 n. 11647) la quale ha precisato che il conduttore che recede dal contratto di locazione commerciale prima della scadenza del termine di durata, senza dare il preavviso prescritto dall’art. 27 ultimo comma della Legge n. 392 del 1987, è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore prova di aver sofferto proprio a causa dell’anticipata restituzione del bene immobile a meno che, il conduttore, dimostri che l’immobile è stato egualmente usato dal locatore in modo diretto oppure indiretto.

 

Recesso anticipato in caso di gravi motivi

La legge non precisa quali sono i gravi motivi che possono consentire il recesso dal contratto di locazione commerciale senza il preavviso di sei mesi.

Tale lavoro di precisazione è stato effettuato dalla giurisprudenza, la quale ha individuato i “gravi motivi” nelle situazioni di particolare gravità che non consentono il godimento del bene secondo l’uso convenuto nel regolamento contrattuale.

I gravi motivi che possono legittimare il recesso del conduttore possono concretizzarsi in una sfavorevole situazione economica sopravvenuta al contratto ed indipendente dalla volontà del conduttore (sul tema si segnala la sentenza n. 6820 del 2015 della Suprema Corte di Cassazione).

Più precisamente, può costituire grave motivo di recesso l’andamento della congiuntura economica (sia favorevole che non favorevole all’attività d’impresa) sopravvenuta ed imprevedibile che, imponendo l’ampliamento oppure la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la continuazione del rapporto di locazione commerciale.

Ancora, anche l’impossibilità di adeguare l’immobile oggetto di locazione alle nuove prescrizioni dettate dalla legge in tema di sicurezza nei luoghi di lavoro rappresenta grave motivo che legittima il recesso anticipato del conduttore ove questi sia tenuto all’osservazione di tali prescrizioni (sul tema si segnala la sent. n. 14623 della Suprema Corte di Cassazione).

 

Mancato rinnovo contratto locazione commerciale

Il mancato rinnovo del contratto di locazione commerciale può avere delle implicazioni importanti sulla vita del professionista. Infatti, il non poter svolgere più la propria attività di lavoro all’interno del locale ha degli effetti importanti sui clienti. Il rischio è quello di perdere il c.d. avviamento della propria attività e il rapporto instaurato con la propria clientela.

Infatti, per quanto un prodotto possa essere buono, se l’imprenditore è costretto ad allontanarsi o addirittura a cambiare città, potrebbe avvertire la perdita di qualche cliente.

Pertanto, il legislatore, ha individuato taluni strumenti pensati proprio per garantire all’imprenditore di preservare l’avviamento oppure di indennizzarlo nel caso in cui non sia possibile fare altro.

Da un lato, è stata prevista la prelazione in favore del conduttore di un immobile commerciale oggetto di locazione. Pertanto, nel caso in cui il proprietario voglia vendere il bene è tenuto ad avvisare il conduttore e a preferire quest’ultimo rispetto ai terzi nella vendita del bene.

Ove la prelazione non potesse operare, oppure, nel caso in cui il conduttore non abbia i fondi necessari per poter addivenire all’acquisto del bene, il legislatore ha previsto anche un’altra forma di tutela, come ad esempio l’indennità di risoluzione anticipata del contratto di locazione.

 

Indennità risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale

La scadenza del contratto di locazione commerciale rappresenta un momento importante tra le parti poiché ove l’accordo non dovesse essere rinnovato, il conduttore è tenuto a rilasciare il locale e perdere l’investimento fatto per avviare la propria attività.

Per evitare tale situazione, la legge prevede che il conduttore ottenga, al termine della locazione, la c.d. indennità di avviamento. Si tratta, in poche parole, di una somma di denaro che il proprietario s’impegna a corrispondere al termine del rapporto.

Più precisamente, l’indennità di avviamento per la locazione commerciale ha due finalità:

• Riconoscere un compenso al conduttore per la perdita dell’investimento di avviamento dell’attività;
• Evitare che il proprietario possa trarre un vantaggio dall’incremento di valore del locale oggetto del contratto dovuto alla creazione dell’attività commerciale da parte del conduttore.

Tuttavia, occorre precisare che l’indennità di avviamento per il contratto di locazione commerciale interrotto dal proprietario non è sempre dovuta.

Occorre che il conduttore sia costretto a lasciare l’immobile e che non vi siano i presupposti per procedere al rinnovo del contratto. Chiaramente ciò vale anche in caso di scadenza del termine contrattuale che, nei casi delle locazioni 6+6, è 12 anni.

Più nello specifico, in caso di cessazione preventiva del rapporto di locazione commerciale, l’indennità di avviamento spetta al conduttore:

• Dopo 6 anni, in caso di particolari condizioni individuate dalla legge. Si tratta dell’indennità di avviamento commerciale in caso di scadenza contrattuale, o meglio, di indennità in prima scadenza;
• Dopo 12 anni: al conduttore spetta tale indennità ove il locatore abbia inviato la lettera di disdetta dell’accordo alla scadenza del dodicesimo anno di locazione. Trattasi di indennità di avviamento commerciale in seconda scadenza.

 

Quando invece non è dovuta l’indennità di avviamento commerciale?

Tale indennità non è dovuta quando il contratto di locazione commerciale:

• Viene risolto per inadempimento da parte del conduttore;
• Viene risolto per recesso oppure disdetta da parte del conduttore;
• Viene risolto a seguito dell’apertura della procedura di fallimento da parte del proprietario del locale oggetto del contratto.

Infine, l’indennità in esame non spetta nel caso in cui l’attività posta in essere dal conduttore non abbia contatti con il pubblico, quando il conduttore non restituisce l’immobile dopo la scadenza del contratto e quando il conduttore non possiede le autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio delle attività commerciali svolte all’interno dell’immobile oggetto del contratto di locazione commerciale.

Per quanto concerne il calcolo delle indennità di avviamento commerciale, invece, si basa sulla durata del contratto di locazione e sulla natura dell’attività svolta da parte del conduttore.

È possibile affermare che:

• L’indennità di avviamento è pari a 18 mensilità (riferibili all’ultimo canone versato);
• L’indennità di avviamento è pari a 21 mensilità per le attività alberghiere.

La c.d. doppia indennità di avviamento per locazione commerciale risolta prima del tempo da parte del locatore, deve essere erogata nel caso in cui l’immobile venga adibito all’esercizio di attività commerciale della stessa natura di quella esercitata dal conduttore uscente oppure che sia affine o inclusa nella medesima tabella merceologica dell’attività posta in essere dal conduttore uscente.

 

Aspetti economici del contratto di locazione commerciale

L’obbligazione principale che grava sul conduttore è la corresponsione del c.d. canone di locazione che normalmente avviene a trimestri anticipati.

In realtà, è anche possibile pagare l’intero canone di locazione annuale in un’unica soluzione, a seconda della volontà dei contraenti. Il regolamento contrattuale normalmente prevede anche le modalità di pagamento che, nella normalità dei casi, consiste nel bonifico bancario, anche se il versamento del prezzo può avvenire anche tramite assegno bancario oppure vaglia da inviare al domicilio del locatore.

In genere, all’interno del regolamento contrattuale viene prevista anche un’apposita clausola che impone il c.d. deposito cauzionale ai sensi dell’art. 11 della Legge 392 del 1978.

Trattasi di una somma posta a garanzia del regolare pagamento del canone mensile, delle spese accessorie e del ripristino di eventuali danni. Il suo ammontare non può essere superiore a tre mensilità, e non può essere usata per coprire il pagamento del canone mensile.

Al termine della locazione, il locatore è tenuto a restituire tale importo (maggiorato anche degli interessi) se il conduttore ha consegnato il bene immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto dal proprietario e abbia adempiuto alle proprie obbligazioni.

Per garantire il proprietario del bene, in realtà, all’interno del contratto è possibile prevedere anche delle clausole penali, il cui scopo è quello di indurre il conduttore ad adempiere puntualmente.

Per quanto concerne le spese relative alle operazioni di manutenzione del bene, alla locazione commerciale si applica l’art. 1621 c.c. il quale stabilisce che il locatore del bene è tenuto ad eseguire, a sue spese durante la locazione, le riparazioni straordinarie.

Le altre, invece, ovvero le opere di manutenzione ordinaria, risultano a carico del conduttore. Sul tema la giurisprudenza ha precisato che la norma citata è derogabile, ciò significa che le parti potrebbero prevedere anche un criterio di ripartizione diverso delle spese di manutenzione del bene.

Per quanto concerne i miglioramenti apportati dal conduttore al bene oggetto di locazione, il 1592 c.c. stabilisce che, salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha nessun diritto a ricevere indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata.

Se però vi è stato il consenso del locatore, allora questi è tenuto a pagare una indennità il cui valore è corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa ed il valore del risultato utile al temo della riconsegna.

In realtà, anche nel caso in cui il conduttore non abbia diritto a ricevere le indennità per le migliorie apportate, il valore di queste possono compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.

 

Risoluzione delle controversie

La locazione commerciale in Italia è fortemente regolamentata al fine di garantire nel miglior modo possibile la tutela dei diritti delle parti coinvolte.

Generalmente i contenziosi che ruotano attorno a tale rapporto contrattuale hanno per oggetto le spese di manutenzione (sia straordinaria che ordinaria), oppure le esigenze sopravvenute del proprietario dell’immobile che vuol riacquistare il pieno godimento del bene oggetto del contratto.

Ad ogni modo, a prescindere dal tipo di controversia, esistono diversi strumenti di tutela previsti dal legislatore. Una prima forma di tutela deriva dalla registrazione del contratto di locazione commerciale presso l’Agenzia delle entrate entro 30 giorni dalla stipula.

Tale adempimento, per chi non lo sapesse, non è solo un obbligo legale ma rappresenta anche una forma di garanzia per le parti contraenti. In sintesi, grazie alla registrazione del contratto, tutti i termini e le condizioni concordate nel regolamento contrattuale sono formalmente riconosciute dalle parti stesse e diventano vincolanti.

Premesso ciò, occorre ora analizzare quali sono i vari strumenti di gestione delle controversie che ruotano attorno alle locazioni commerciali. Una prima possibile via da percorrere è quella della mediazione.

Quest’ultima, infatti, è un metodo alternativo delle risoluzioni delle controversie (qui trovi un articolo di approfondimento sullo strumento ADR). Tale opzione ha il pregio di essere più rapida rispetto alla classica causa incardinata dinanzi al giudice, meno costosa e può contribuire a mantenere un rapporto cordiale tra le parti coinvolte.

Ciò è possibile perché con la mediazione le parti trovano, di comune accordo, una soluzione che sia confacente agli interessi di entrambi. Altro strumento alternativo al processo è l’arbitrato (se vuoi approfondire l'arbitrato visita questa guida), rituale o irrituale a seconda dei casi. Questo strumento si avvicina di più alla tutela giudiziale, infatti, le parti si rimettono alla decisione di un soggetto terzo, l’arbitro, il quale, a seconda del tipo di arbitrato, decide sulla controversia.

L’atto conclusivo dell’arbitrato non è una sentenza ma un lodo, che potrà essere reso esecutivo nei modi e nelle forme previste dalla legge. Infine, se la mediazione non dovesse portare al risultato sperato oppure non si vuol percorrere la strada dell’arbitrato, l’altra strada percorribile è quella giudiziale.

In Italia esistono dei tribunali ad hoc specializzati proprio nella gestione delle controversie legate alle locazioni. In tal caso è fondamentale avere al proprio fianco un avvocato che sia specializzato proprio nel settore delle locazioni commerciali in modo da non lasciare nulla al caso ed aumentare le probabilità di vincere in aula.

Per non trovarsi in una situazione del genere, è importante essere cauti nella fase di trattative con il proprietario del bene. La prima cosa da fare è informarsi bene, prima di sottoscrivere il contratto, sul mercato locale, sui prezzi e sulle aree di maggiore interesse, in modo da trovare l’offerta più in linea con i propri interessi.

Ancora, è importante negoziare con il locatore, sia che si tratti del prezzo, sia che si tratti della durata del contratto o di particolari condizioni, è sempre consigliabile sforzarsi di trovare un accordo che soddisfi gli interessi di entrambe le parti in modo da evitare possibili liti future.

 

L’importanza di avere al proprio fianco un avvocato esperto

Rivolgersi ad un avvocato esperto è importante non solo quando ormai è già sorta la lite ed è necessario agire in giudizio per risolverla. Un parere legale può essere molto utile anche prima che il rapporto contrattuale venga meno.

Con una consulenza legale, infatti, è possibile capire come poter notificare correttamente la disdetta del contratto alla controparte, oppure, come recedere correttamente dal contratto, senza dare la possibilità alla controparte di agire in giudizio.

Con un avvocato specializzato nel settore delle locazioni commerciali al proprio fianco, è possibile “concludere” nel miglior modo possibile il rapporto contrattuale senza creare controversie costose e farraginose. Inoltre, sempre attraverso una consulenza legale, è possibile scoprire anche quale potrebbe essere il miglior strumento alternativo al giudizio per poter porre fine definitivamente alla controversia insorta. Grazie a Quotalo.it puoi trovare l’avvocato civilista più vicino a te a cui esporre la propria situazione e a cui chiedere una consulenza legale dettagliata.