Bonus under 36 per l'acquisto della prima casa: gli aggiornamenti per il 2025

Tutto quello che c'è da sapere sul Bonus casa under 36

Il bonus under 36 per la prima casa è stato introdotto nel nostro ordinamento giuridico dal Decreto Sostegni bis del 24 giugno del 2021 ed è stato successivamente prorogato per tutto il 2025.

La legge di bilancio, infatti, ha prorogato il bonus acquisto prima casa giovani under 36 fino al 31 dicembre 2025, e sono state diverse centinaia di migliaia di giovani famiglie ad aver beneficiato del bonus in questione.

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• Indice contenuti
• Cos'è il bonus under 36 e a cosa dà diritto
• Quali sono vantaggi e le agevolazioni concesse dal bonus prima casa agli acquirenti
• Quali sono i requisiti per accedere e richiederlo
• Come fare richiesta e quale modulistica presentare
• Quali sono le spese ammesse dal bonus
• Che requisiti devono possedere gli immobili per il bonus prima casa under 36
• Quali sono i tipi di immobili e di contratti non ammessi al bonus
• Cosa accade in caso di immobile all'asta
• Cosa e quali sono le imposte sul mutuo
• Cos’è il fondo di garanzia
• Quali sono i benefit per le pertinenze
• Cos'è il fondo di garanzia prima casa
• In quali casi si perde il diritto all'agevolazione ed in quali casi si verifica la decadenza
• Cosa cambia nel 2025?
• Come richiedere una consulenza per accedere al bonus con Quotalo

Cos'è il bonus under 36 e a cosa dà diritto

Il bonus prima casa under 36 racchiudeva in sé una serie di misure fiscali, e non solo, valide per il periodo di tempo sopra menzionato al fine di favorire l’autonomia abitativa dei giovani con età non superiore a 36 anni ed in possesso di un ISEE non superiore ad euro 40.000.

La finalità di questa misura è stata quella di permettere ai giovani di acquistare un immobile dove crescere e dove formare la propria famiglia, inoltre il bonus under 36 ha dato diritto ad accedere sia al credito per l’acquisto della prima casa, sia ai benefici sulla tassazione applicata all’acquisto.

Il testo finale della Manovra, tuttavia, rappresenta un importante cambiamento, poiché cancella praticamente tutti i vantaggi inizialmente previsti dal bonus. Questa modifica sostanziale implica la rimozione o comunque la significativa riduzione di tutti i benefici e di tutte quelle agevolazioni che in precedenza miravano a sostenere la categoria di acquirenti under 36, ma vediamo nel corso dell'articolo sia come ha agito il bonus casa under 36 fino al 31 Dicembre 2023, sia quali sono le novità introdotte.

Quali sono vantaggi e le agevolazioni concesse dal bonus prima casa agli acquirenti

I giovani con età eguale o inferiore a 36 anni e aventi un ISEE non superiore a 40 mila euro annui, possono quindi usufruire di una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa residenziale, ovvero:

1. Per le compravendite non soggette a IVA, l’esenzione del pagamento dell’Imposta di Registro, l’imposta ipotecaria e catastale;
2. Per gli acquisti soggetti a IVA, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA pagata al venditore.

Il suddetto credito d’imposta può essere:

1. Portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e le denunce presentati dopo la data di acquisizione del suddetto credito;
2. Utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare post data di acquisto del credito agevolato in esame;
3. Compensato mediante apposito modello F24 nel quale va indicato necessariamente il codice tributo “6928”;
4. In esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.

Infine, un altro vantaggio importante è l’accesso al Fondo di Garanzia: questo fondo esiste già dal 2013, tuttavia il Decreto sostegni ha reso più semplice l’accesso al fondo in questione. La garanzia, in poche parole, è quella con cui lo Stato si espone per l’80% sull’acquisto dell’immobile.

Quali sono i requisiti per accedere e richiederlo

Come anticipato, per poter beneficiare delle agevolazioni del mutuo under 36 è necessario avere un’età massima di 36 anni, con il 36° anno ancora non compiuto nell’anno in cui si stipula l’atto, ed avere un ISEE non superiore a 40 mila euro.

Questi però non sono gli unici requisiti previsti dalla legge, infatti per poter usufruire dei vantaggi del mutuo in esame è necessario:

• Che l’acquirente abbia o stabilisca la propria residenza, entro un massimo di 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile;
• Che l’acquirente dichiari, nel corpo dell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il proprio coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile acquistato;
• Che l’acquirente, sempre nell’atto di acquisto, dichiari di non essere titolare, nemmeno in parte, su tutto il territorio della Repubblica, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni prima casa. In caso contrario, per poter usufruire dei vantaggi in esame, è necessario vendere l’immobile posseduto entro 12 mesi dalla data del nuovo acquisto.

Per quanto concerne gli atti agevolabili, invece, le norme in materia di mutuo agevolato trovano applicazione per tutti gli atti che determinano il trasferimento a titolo oneroso del diritto di proprietà, o quota di comproprietà, il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento, ovvero la nuda proprietà, l’usufrutto, l’uso e l’abitazione, delle case. Viceversa, non si applicano in caso di contratti preliminari di compravendita.

Come fare richiesta e quale modulistica presentare

Per poter ottenere il mutuo prima casa con agevolazioni under 36 è necessario fare apposita domanda in banca e presentare l’apposita modulistica.

Oltre a dover esibire i classici documenti di identità come ad esempio la carta d’identità ed il codice fiscale, è necessario presentare anche la domanda di accesso al Fondo di garanzia per la prima casa di cui all’articolo 1 lettera C della Legge 2013 n. 147 e successive modifiche.

Si tratta, in poche parole, di una certificazione dove occorre indicare i propri dati come il nome, cognome, codice fiscale, data di nascita, residenza, documenti d’identità e tutto che è richiesto

È necessario altresì allegare anche la documentazione concernente l’immobile da finanziare come ad esempio una copia del compromesso di vendita, ove esistente, la planimetria dell’immobile, la copia del certificato di agibilità, un atto di provenienza dell’immobile. È necessario altresì indicare anche una serie di documenti attestanti la capacità di far fronte al mutuo, come ad esempio una copia del contratto di lavoro, copia dello stipendio e copia del modello CU, il modello F24 ed una copia dell’ultimo estratto conto corrente: è bene precisare però che la documentazione può variare da banca a banca.

Quali sono le spese ammesse dal bonus

Per le compravendite soggette ad IVA è riconosciuta l’esenzione totale delle spese delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, e anche un credito d’imposta pari al totale dell’IVA corrisposta al venditore, come già precisato. 

Il credito d’imposta copre le spese per:

• Pagare l'imposta di registro, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentate post la data di acquisizione del credito
• Saldare le imposte sui redditi delle persone fisiche (IRPEF) e per compensare le somme dovute tramite modello F24.

Inoltre, è bene sapere che quando si accede ad un mutuo agevolato è possibile richiedere anche una somma leggermente superiore al fine di finanziare anche eventuali lavori necessari per poter ristrutturare l’immobile.

Che requisiti devono possedere gli immobili per il bonus prima casa under 36

Per quanto concerne i requisiti oggettivi, ovvero i requisiti che devono possedere i beni immobili, occorre fare necessariamente riferimento alle disposizioni che disciplinano le agevolazioni prima casa.

Tra gli immobili che risultano essere ammessi vi rientrano quelli classificabili nelle seguenti categorie catastali:

1. A/2, ovvero immobili di tipo civile
2. A/3, ovvero abitazioni di tipo economico
3. A/4, ovvero abitazioni di tipo popolare
4. A/5, abitazione di tipo ultrapopolare
5. A/6, abitazioni di tipo rurali
6. A/7, ovvero abitazioni in villini
7. A/11, ovvero abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

Per quanto concerne gli immobili da costruire invece, in linea generale è possibile chiedere le agevolazioni del bonus prima casa anche in caso di immobili da costruire, purché non si tratti di immobili di lusso visto che detta categoria di immobili è sottratta completamente alla normativa in esame, a prescindere dal fatto che l’immobile sia o meno in costruzione. 

Lo stesso bonus si applica anche nel caso in cui l’immobile venga ereditato, così come precisato anche dall’Agenzia delle Entrate.

Quali sono i tipi di immobili e di contratti non ammessi al bonus

Dopo aver esaminato quali sono gli immobili ammessi al bonus del mutuo prima casa, è necessario ora esaminare quali sono gli immobili esclusi: le agevolazioni in questione non operano per l’acquisto di un’abitazione principale appartenente ad una delle seguenti categorie catastali:

1. A/1, ovvero abitazioni di tipo signorile
2. A/8, ovvero abitazioni in ville
3. A/9, ovvero castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.

Le agevolazioni prima casa, come anticipato, non si applicano al contratto preliminare di vendita (nemmeno se ad effetti anticipati) anche se in fase di stipula del contratto definitivo di compravendita è possibile presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra.

Cosa accade in caso di immobile all'asta

Per quanto concerne gli immobili acquistati all’asta, invece, potrebbe sorgere qualche dubbio in ordine alla possibilità di chiedere ed ottenere un mutuo prima casa under 36.

Dalla lettura della normativa è comunque desumibile che anche in questo caso sia possibile beneficiarne; in questo caso è possibile beneficiare dell’applicazione dell’imposta di registro al 2% e della riduzione dell’IVA ove prevista dalla legge.

Cosa e quali sono le imposte sul mutuo

L’imposta sostitutiva del mutuo ammonta a 0.25% della somma oggetto del finanziamento, in caso di acquisto di un immobile destinato ad uso abitativo che beneficia delle agevolazioni previste per la prima casa. Negli altri casi, invece, l’aliquota dell’imposta sostitutiva sale al 2% della somma oggetto del mutuo.

Per poter ottenere l’imposta agevolata è necessario non solo che il mutuo richiesto abbia per oggetto la prima casa ma è necessario anche rispettare tutti i criteri previsti per le agevolazioni sull’acquisto abitazione prima casa: ovvero il trasferimento della residenza, la categoria catastale dell’immobile ed il possesso di diritti reali su altri immobili e tutti quelli sopra descritti.

Cos’è il fondo di garanzia

La validità delle misure straordinarie del Fondo Gasparrini è stara prorogata fino al 31 dicembre 2023, come più volte sottolineato. Ma di cosa si tratta?

Il fondo in questione prevede la possibilità, per coloro che hanno contratto un mutuo per l’acquisto della prima casa, di sospendere il pagamento delle rate per un massimo di 18 mesi al verificarsi di una situazione di temporanea difficoltà economica.

Inoltre, il 50% degli interessi che maturano nel corso del periodo di sospensione, sono a carico del fondo stesso.

La disciplina derogatoria estesa dalla Manovra al 31 dicembre 2023 prevede:

1. L’operatività del fondo in questione in favore dei lavoratori autonomi, dei liberi professionisti, di imprenditori individuali e di soggetti di cui all’art 2083 c.c. che autocertifichino di aver registrato, nel trimestre successivo al 21 febbraio 2020, un calo del proprio fatturato maggiore del 33% in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività a causa del Covid.
2. L’estensione del predetto fondo anche alle Cooperative edilizie a proprietà indivisa, e l’esonero dall'esibizione l’ISEE.

Quali sono i benefit per le pertinenze

Dopo aver esaminato quali sono gli immobili che possono essere acquistati con il mutuo agevolato prima casa, occorre ora analizzare quali sono i benefit per le pertinenze degli stessi.

Infatti, i benefici si estendono anche all’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o comunque classificabili nelle seguenti categorie catastali: 

1.  C/2, ovvero magazzini e locali di deposito
2. C/6, ovvero rimesse ed autorimesse
3. C/7, ovvero tettoie chiuse od aperte.

Chiaramente l’agevolazione opera limitatamente ad una pertinenza per ciascuna categoria, destinata al servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Cos'è il fondo di garanzia prima casa

Il fondo di garanzia è stato istituito dalla Legge n. 147 del 2013 ed ha lo scopo di concedere garanzie a prima richiesta sui mutui ipotecari di ammontare non superiore ad euro 250.000 destinati all’acquisto, alla ristrutturazione o all’accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari site sul territorio nazionale da adibire ad abitazione principale del mutuatario; da qui il nome di Fondo di garanzia prima casa.

In condizioni fisiologiche, la garanzia opera in misura pari alla metà della quota capitale. A seguito delle modifiche poste in essere con la manovra di quest’anno, l’operatività della garanzia sale fino all’80% della quota di capitale, nei casi in cui il TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale) sia superiore al tasso effettivo globale medio (TEGEM) pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’economia e delle finanze.

In quali casi si perde il diritto all'agevolazione ed in quali casi si verifica la decadenza

Il mutuo agevolato under 36, così come può essere chiesto ed ottenuto può essere anche “perso”. Più precisamente, esistono delle condizioni che fanno perdere il diritto al beneficio, si tratta di:

• Chi richiede le agevolazioni under 36 senza avere tutti i requisiti specifici previsti dalla legge: ad esempio un soggetto che ha un valore ISEE maggiore rispetto a quello richiesto ma ha comunque diritto ad ottenere le agevolazioni prima casa; In questo caso, per gli atti soggetti ad imposta di registro, il soggetto subisce un recupero di tale imposta nella misura del 2% e delle imposte ipotecarie e catastali (misura massima del 50%). Rimane però dovuta l’iva con aliquota al 4%;
• Quando non si trasferisce la propria residenza anagrafica entro i 18 mesi previsti dalla legge nello stesso Comune in cui si acquista l’immobile;
• Nel momento in cui la ristrutturazione non venga posta in essere entro 36 mesi dal momento dell’acquisto dell’immobile;
• Se non si procede alla rivendita del bene immobile precedentemente acquistato con il medesimo bonus casa;
• In caso di dichiarazioni false e mendaci durante la fase di registrazione dell’atto di compravendita.

Cosa cambia nel 2025?

A partire dal 1° Gennaio 2024, le agevolazioni fiscali precedentemente destinate ai giovani sotto i 36 anni di età, e perciò rientranti nel Bonus Casa Under 36, sono state modificate.

Sebbene il fondo per l'accesso alla prima casa sia stato confermato per tutto l'anno, compreso il 2025, il disegno di legge di Bilancio ha eliminato tutti gli altri vantaggi associati, quindi:

1. L'esenzione dall'imposta di registro;
2. L'esenzione dall'imposta ipotecaria;
3. L'esenzione dall'imposta catastale;
4. L'esenzione dall'imposta sostitutiva per i mutui mirati all'acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione della prima casa;
5. La possibilità di ottenere un credito d'imposta equivalente all'importo versato per l'acquisto della prima casa in caso di compravendita soggetta a IVA, come nel caso dell'acquisto da parte di una società.

Di conseguenza, a partire da Gennaio 2024, il Bonus Prima Casa per gli Under 36 non include più le esenzioni fiscali legate agli atti di compravendita.

Questo cambiamento ha avuto un impatto significativo sulle spese associate all'acquisto della prima casa, ed i giovani si troveranno a dover affrontare nuovamente spese consistenti da cui erano invece stati esentati negli ultimi due anni e mezzo, 

Le tasse sopraelencate infatti, torneranno ad essere rilevanti, ma le agevolazioni per l'acquisto della prima casa rimangono comunque valide per tutti, indipendentemente dall'età e dal reddito.

Queste agevolazioni riducono l'imposta di registro dal 9% al 2%, ed anche in caso di acquisto da parte di una società, sono previste agevolazioni, sempre se si tratta della prima casa: l'IVA da versare viene infatti ridotta al 4% anziché al normale 22%, mentre le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono fissate a 200 euro ciascuna.

Per tutti coloro che non hanno ancora compiuto 36 anni e possiedono un indicatore ISEE inferiore a 40.000 euro, resta attiva la garanzia pubblica per il mutuo;  per accedervi è comunque necessario soddisfare i requisiti richiesti per le agevolazioni della prima casa, ed il prestito non deve superare i 250.000 euro.

Come richiedere una consulenza per accedere al bonus con Quotalo

Se hai intenzione di chiedere un mutuo agevolato under 36 per poter acquistare la prima casa allora è bene affrettarti e rivolgerti ad un professionista del settore.

Puoi rivolgerti sia ad un avvocato civilista specializzato nel settore del diritto immobiliare, sia ad uno studio notarile specializzato.

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