Restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione: come sono disciplinati dalla normativa edilizia

Restauro conservativo: definizione ed esempi

Se risanamento e restauro conservativo condividono l'obiettivo finale di migliorare le condizioni di un edificio lasciandone però intatta la struttura, differiscono tra loro per il tipo di costruzioni sulle quali intervengono e per il fatto che, mentre con il risanamento si punta a recuperare l'aspetto funzionale dell'edificio, il restauro è profondamente legato alle radici storiche di esso.

La scelta tra i due dipende ovviamente da una serie di fattori, come appunto la tipologia di struttura sulla quale è necessario intervenire, le sue condizioni e la complessità dell'intervento.

Mentre gli interventi di risanamento e restauro sono finalizzati a preservare gli elementi originali della struttura, limitando i lavori a tutto ciò che riguarda un eventuale ripristino del suo funzionamento, la ristrutturazione edile spesso e volentieri include modifiche, riparazioni o aggiornamenti che hanno l’obiettivo di migliorare l'estetica, la funzionalità o la sicurezza dell'edificio.

E allora vediamo più nel dettaglio le caratteristiche, soffermandoci anche sugli aspetti normativi e burocratici di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo.

• Indice contenuti
• Restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione: come sono disciplinati dalla normativa edilizia
• Restauro conservativo: definizione ed esempi ativo: definizione ed esempi
• Ristrutturazione edile: definizione ed esempi
• Regole ulteriori cui attenersi
• Bonus, detrazioni, e iva agevolata per interventi di recupero edilizio
• Documenti eventualmente richiesti nei casi visti
• A chi rivolgersi?

Restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione: come sono disciplinati dalla normativa edilizia

Il Testo Unico sull'Edilizia (TUE), insieme di norme e regolamenti che disciplina vari aspetti dell'edilizia, si esprime anche in merito ai temi che stiamo trattando.

Per quanto riguarda il risanamento conservativo, il TUE contiene disposizioni specifiche volte a tutelare il patrimonio edilizio esistente e promuovere interventi di restauro e conservazione degli edifici storici.

In particolare, l'articolo 44 riguarda il risanamento conservativo e stabilisce che gli interventi di restauro e recupero devono essere eseguiti nel rispetto delle caratteristiche storiche, artistiche e architettoniche degli edifici; tali interventi devono essere finalizzati a preservarne l'identità culturale e il valore storico, garantendo al contempo la sicurezza e l'adeguamento alle norme tecniche e di sicurezza vigenti.

Il TUE prevede che il risanamento conservativo debba essere preceduto da uno studio preliminare, che includa una valutazione dello stato di conservazione dell'edificio e un’analisi delle sue caratteristiche storiche e architettoniche.

Sulla base di tali informazioni, si definiranno gli interventi da effettuare al fine di preservare e ripristinare l'edificio nel rispetto dei criteri di conservazione; inoltre, il TUE prevede l'obbligo di ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative per l'esecuzione degli interventi, autorizzazioni che devono essere richieste al Comune competente e possono prevedere specifiche prescrizioni tecniche da rispettare durante i lavori.

Il TUE si esprime anche in merito al restauro, definito come un insieme di operazioni volte a riportare un edificio o un manufatto all'aspetto originario, eliminando gli elementi aggiunti o alterati in epoche successive; il restauro mira infatti a conservare e valorizzare le caratteristiche storiche e artistiche dell'edificio, mantenendone l'integrità.

Anche in questo caso è previsto che gli interventi siano preceduti da uno studio preliminare che comprende una valutazione dello stato di conservazione dell'edificio, un'analisi delle sue caratteristiche storiche e una definizione degli obiettivi di intervento, studio che serve come base per la pianificazione e l'esecuzione degli interventi di restauro.

Il TUE sottolinea l'importanza di garantire la conservazione delle parti originali degli edifici, intervenendo solo laddove necessario per il ripristino o il consolidamento delle stesse; gli interventi devono inoltre essere eseguiti con materiali e tecniche appropriati per preservare l'autenticità e l'integrità dell'edificio, e come nel caso del risanamento conservativo, il TUE richiede che siano ottenute le necessarie autorizzazioni amministrative, da presentare al Comune competente.

Infine per quanto riguarda le disposizioni relative alle ristrutturazioni edilizie che come detto prevedono modifiche, ampliamenti, adeguamenti degli edifici esistenti, il TUE prevede che questi interventi debbano essere effettuati nel rispetto delle norme tecniche e di sicurezza vigenti, al fine di garantire la sicurezza degli occupanti e la conformità agli standard di qualità. Le ristrutturazioni possono riguardare diversi aspetti quali ad esempio:

• Struttura: le modifiche strutturali devono essere eseguite in conformità alle norme tecniche per le costruzioni, garantendone la stabilità e la resistenza
• Impianti: gli interventi sui sistemi idraulici, elettrici, termici e di condizionamento devono essere eseguiti in conformità alle norme e alle prescrizioni tecniche specifiche per ciascuna tipologia
• Finiture: anche per pavimenti, rivestimenti, intonaci, serramenti e infissi è importante rispettare le norme e le regolamentazioni tecniche relative
• Adeguamenti funzionali: vi rientra ad esempio l'installazione di ascensori per rendere l'edificio accessibile a persone con disabilità o l'adeguamento degli spazi per l'uso commerciale o residenziale.

Restauro conservativo: definizione ed esempi

La conservazione storico-artistica di un edificio rientra nell’alveo del restauro conservativo.

La prima differenza tra questo ed il risanamento conservativo riguarda proprio la natura delle costruzioni su cui si interviene: ad essere restaurati sono gli edifici che ricadono sotto la gestione della sovrintendenza ai beni architettonici, inseriti nel “Codice dei beni culturali e del paesaggio”.

L’obiettivo peculiare di un intervento di restauro è di ricostituire l'aspetto e la funzionalità che l'edificio possedeva nell’epoca storica cui appartiene: dunque, non si vuole preservare la costruzione nelle condizioni attuali, ma riportarla al momento storico di “realizzazione”, prevedendo anche cambiamenti notevoli, a patto che non alterino la struttura e le volumetrie interne, mentre può essere modificata in tutto o in parte la destinazione d'uso (come per il risanamento conservativo), purché conservi una certa congruenza con quella originaria.

Un esempio comune di restauro conservativo è il consolidamento strutturale: questo tipo di intervento mira a preservare e rafforzare gli elementi portanti come le fondamenta, le travi e le colonne, senza alterarne significativamente l'aspetto estetico.

Questo può comportare l'utilizzo di tecniche come l'inserimento di rinforzi, il ripristino di elementi danneggiati o la sostituzione di materiali degradati con altri simili nel rispetto del carattere originale dell'edificio.

Anche il restauro delle facciate è un valido esempio, in quanto le facciate degli edifici sono spesso soggette a danni a causa dell'invecchiamento, dell'esposizione agli agenti atmosferici e della presenza di inquinamento.

Nel restauro conservativo si può intervenire sulle facciate per preservare e ripristinare l'aspetto originale dell'edificio, includendo la pulizia delle superfici, la riparazione o sostituzione delle parti danneggiate, la consolidazione delle decorazioni architettoniche e la tinteggiatura con colori appropriati per mantenerne l'integrità storica.

Gli edifici storici spesso presentano elementi decorativi unici e di valore artistico, come stucchi, affreschi, cornici, rosoni, capitelli e altri dettagli architettonici, a cui si può dedicare particolare attenzione; anche in questo caso questo può comportare la rimozione dello sporco accumulato nel corso degli anni, la riparazione di parti danneggiate o mancanti ed il ripristino delle finiture originali attraverso l'uso di tecniche tradizionali e materiali compatibili con l'epoca dell'edificio.

Risanamento conservativo: definizione ed esempi

Come emerge anche dal Testo Unico in materia Edilizia, il risanamento conservativo presenta delle innegabili le affinità con il restauro, con la differenza che il risanamento ha l’obiettivo di ripristinare la funzionalità di un edificio, pur preservando elementi tipologici, formali e strutturali.

Dunque, due sono gli obiettivi:

1. Risanare la struttura, eliminando un eventuale stato di degrado e garantendo gli standard igienici e sanitari necessari al suo utilizzo;
2. Conservare integralmente la natura e la funzione dell'edificio, evitando trasformazioni anche parziali che possano modificare la fisionomia e la distribuzione interna della superficie (anche se poi, proprio in merito alla funzionalità, le norme lasciano un certo spiraglio: sono infatti ammesse variazioni alla destinazione d'uso, purché si preservi la compatibilità con l’originale).

Questo significa che ricostruzioni, sostituzioni e consolidamenti dovranno essere effettuati con tecniche e materiali il più possibile simili o compatibili con quelli nativi.

Si può comunque affermare che la differenza tra restauro e risanamento non sia poi così rigida, tanto che anche all’interno della medesima classe sussistono differenze; ciò che davvero conta è la compatibilità con la struttura originaria dell'edificio, per questo la reversibilità di un intervento è la base per assicurare un approccio quanto meno invasivo possibile.

Proviamo a fare degli esempi per semplificare la comprensione.

Il restauro può includere parziali abbattimenti di strutture obsolete o fatiscenti, o piccoli accrescimenti della volumetria al fine di recuperare reperti di grande valenza storico-artistica, o la costruzione di impianti elettrici idrici o sanitari necessari all'utilizzo pubblico dell'edificio.

Il risanamento può accorpare più locali o al contrario dividere uno spazio (contrariamente a quanto accade nel restauro che invece deve necessariamente rispettare la distribuzione interna dell'edificio), e può intervenire su muri portanti, scale e solai, senza intaccare l'involucro esterno, dove possono essere apportate alcune modifiche ma sempre rispettando le caratteristiche originali.

Ancora, il risanamento conservativo può includere l'aggiunta di isolamento termico per migliorare l'efficienza energetica dell'edificio senza alterarne significativamente l'aspetto esterno; questo può essere ottenuto mediante l'applicazione di materiali isolanti sulle pareti interne o esterne, oppure nel vuoto delle pareti a doppia pelle oppure tramite l'installazione di finestre ad alta efficienza energetica. L'obiettivo è quello di ridurre le dispersioni di calore e rendere l'edificio più confortevole termicamente senza comprometterne l'integrità storica

L'adeguamento ed il risanamento degli impianti dell'edificio sono un altro aspetto importante del restauro conservativo; gli impianti possono essere sostituiti o integrati in modo da fornire servizi adeguati agli occupanti dell'edificio, mantenendo al contempo il più possibile l'aspetto originale e minimizzando l'impatto sulle strutture esistenti.

Nel risanamento conservativo di un edificio è possibile concentrarsi sul ripristino e sulla conservazione delle finiture interne, come pavimenti, soffitti, porte, finestre e elementi decorativi, ad esempio tramite la rimozione di strati successivi di materiali aggiunti nel corso del tempo per riportare alla luce le caratteristiche originali.

Ristrutturazione edile: definizione ed esempi

Quando invece si interviene trasformando profondamente l'intero edificio o le sue componenti, alterandone la natura originaria o le funzioni, si parla di ristrutturazione edilizia.

Lavori di costruzione e rinnovamento che possono riguardare case, appartamenti, uffici, negozi, ristoranti, strutture educative e strutture commerciali, e possono includere:

• Aggiornamento degli interni, come sostituzione dei pavimenti, installazione di nuovi rivestimenti murali, aggiornamento degli impianti idraulici ed elettrici, sostituzione degli infissi, adeguamento dei sistemi di riscaldamento, ventilazione e condizionamento dell'aria
• Ampliamento della metratura
• Modifica della pianta dell'edificio: in alcuni casi si provvede ad una riorganizzazione dello spazio interno, e ciò può comportare la demolizione di pareti a vantaggio di un open space, la suddivisione di grandi stanze in spazi più piccoli o la creazione di nuove stanze come uffici o bagni
• Riparazione e manutenzione di elementi danneggiati o usurati, come il ripristino di un tetto o il risanamento di infiltrazioni d'acqua.

La portata e la complessità della ristrutturazione possono variare notevolmente in base alle esigenze e al budget.

Un esempio comune di ristrutturazione di un edificio è la sua riconversione funzionale, ovvero un intervento che comporta la trasformazione dell'edificio da un uso originale ad uno nuovo. 

Per fare un esempio più comprensibile, un vecchio edificio industriale potrebbe essere ristrutturato per diventare un loft residenziale, o ancora un edificio scolastico potrebbe essere ristrutturato per ospitare uffici.

Durante la ristrutturazione, vengono apportate modifiche strutturali e architettoniche per adattare l'edificio alle nuove esigenze funzionali, che possono includere la creazione di nuovi spazi, la modifica del layout interno e l'installazione di nuovi impianti.

In alcuni casi, la ristrutturazione di un edificio può combinare elementi di restauro conservativo con interventi di ammodernamento, e questo significa preservare e ripristinare gli elementi storici e architettonici dell'edificio come le facciate, gli elementi decorativi e le strutture portanti, mentre in contemporanea si apportano miglioramenti per renderlo più funzionale e adatto alle esigenze moderne.

Ad esempio, potrebbe essere aggiunto un sistema di climatizzazione, si potrebbero migliorare gli impianti elettrici, idraulici e di sicurezza, o potrebbe essere creato uno spazio aperto aggiuntivo come un cortile o un atrio.

Anche in questo frangente dunque le differenze tra questi interventi, nella pratica, non sono nette quanto nella teoria.

Regole ulteriori cui attenersi

Oltre al Testo Unico sull'Edilizia (TUE), esistono altre leggi e normative che regolamentano il risanamento conservativo e il restauro conservativo:

• Il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004): è uno dei principali strumenti di tutela e valorizzazione del patrimonio culturale italiano
• La Legge 1089/1939 (Legge sul Restauro dei Monumenti): sebbene sostituita dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio mantiene ancora una certa rilevanza in quanto stabilisce le norme relative alla tutela, al restauro e alla conservazione dei monumenti storici in Italia
• Le Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC): sono un insieme di norme e disposizioni tecniche che stabiliscono i requisiti e le procedure per la progettazione, l'esecuzione e il controllo degli edifici
• Le Norme regionali e locali: regioni ed enti locali possono adottare normative specifiche, e dunque diverse per territorio, per la tutela e la conservazione del patrimonio storico edilizio.

E per quanto riguarda le ristrutturazioni:

• Il Codice Civile: contiene disposizioni relative ai contratti di appalto e alle responsabilità dei professionisti nell'ambito delle ristrutturazioni edilizie. Ad esempio, l'articolo 1667 disciplina i contratti di appalto per l'esecuzione di lavori edili
• La Legge 109/1994 (Legge Quadro sull'Edilizia Agevolata): riguarda le agevolazioni e gli incentivi per la ristrutturazione edilizia, come ad esempio le detrazioni fiscali per interventi di riqualificazione energetica e miglioramento sismico
• La Legge 457/1978 (Legge Quadro sull'Edilizia Residenziale): disciplina l'edilizia residenziale e contiene norme specifiche relative alla ristrutturazione degli immobili adibiti ad abitazione
• Le Normative regionali e locali: ogni regione e comune può adottare proprie norme in merito alle autorizzazioni e alla loro concessione, agli incentivi fiscali o ai criteri progettuali.

Bonus, detrazioni, e iva agevolata per interventi di recupero edilizio

Come sappiamo nel 2023 la percentuale di detrazione si è attestata al 50%, e di essa beneficiano gli interventi di ristrutturazione, così come quelli di restauro e risanamento, come pure:

• Lavori finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche
• Interventi per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi
• Interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici
• Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di “atti illeciti” da parte di terzi
• Interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all’esecuzione di opere interne eccetera.

A proposito invece del regime IVA agevolato al 10% occorre fare una distinzione tra la manutenzione straordinaria e ordinaria, in cui si applica un’aliquota del 10% sia sulle prestazioni di lavoro che sui beni acquistati dalla ditta appaltatrice (tuttavia, sui beni di valore significativo come ascensori, rubinetterie, sanitari, caldaie, etc., l’aliquota ridotta del 10% si applica solo fino all’importo della prestazione di lavoro. Esempio: costo totale del rifacimento di un bagno pari a 5.000 euro, di cui 2.000 di manodopera e 3.000 di beni. Sui 2.000 euro di manodopera si applica l’IVA al 10%, come pure sui beni ma solo fino a 2.000 euro, mentre sui restanti 1.000 l’IVA è al 22%. Questo però a patto che i beni siano stati acquistati dalla ditta che esegue i lavori) ed i lavori di restauro, risanamento e ristrutturazione, per cui è prevista sempre l’applicazione dell’IVA agevolata al 10% che riguarda sia la prestazione di lavoro che i beni, ad eccezione delle materie prime e dei semilavorati.

Documenti eventualmente richiesti nei casi visti

La documentazione richiesta varia a seconda dei casi è la seguente:

I documenti richiesti comunque variano a seconda delle norme regionali e locali, delle caratteristiche specifiche dell'edificio e della portata dell'intervento.

A chi rivolgersi?

Se per ristrutturare un edificio è necessario rivolgersi ad un architetto, che rappresenta l'unica figura a norma di legge in grado di muoversi con competenza nella fitta rete burocratica di piani regolatori, regolamenti edilizi, leggi locali e regionali, la questione diviene ancora più delicata in caso di risanamento e restauro, per i quali sono necessarie anche competenze storico-artistiche.

Diviene quindi assolutamente doveroso affidarsi ad un’azienda edile specializzata che gestisca i lavori in maniera efficiente, rispettosa delle peculiarità e capace di valorizzare al meglio l'opera sulla quale interviene. Noi di Quotalo.it ti aiutiamo a trovare e contattare la realtà più adatta a te in maniera semplice, immediata e gratuita.