Gestione e amministrazione supercondominio: guida completa

Supercondominio: cos’è, normativa, amministratore

La legge italiana definisce il condominio come un complesso residenziale costituito da un insieme di unità immobiliari e dotato di spazi e strutture di uso comune.

Il Codice Civile non ha un articolo dedicato al supercondominio ma la sua esistenza giuridica è implicitamente contemplata dall’articolo 1117 bis Cc il quale prevede che le disposizioni relative ad un tradizionale condominio “si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.

In altri termini è possibile parlare di supercondominio tutte le volte in cui ci si trova di fronte ad un complesso edilizio che è formato da corpi di fabbrica differenti che sono tra loro più o meno autonomi dal punto di vista strutturale ma che sono comunque caratterizzati dalla presenza di una serie di parti comuni all’intero complesso.

Per i supercondomini, così come per un tradizionale condominio,per garantire il corretto funzionamento e di conseguenza il benessere di ogni residente è di fondamentale importanza un’adeguata gestione ed amministrazione.

• Indice contenuti
• Cos’è il supercondominio
• Amministratore di supercondominio: compiti e responsabilità
• Quadro normativo supercondomini
• Gestione finanziaria di un supercondominio
• Manutenzione supercondomini e sicurezza
• Mediazione conflitti inquilini supercondominio
• Come scegliere un amministratore per supercondominio

Cos'è il supercondominio

La legge italiana e in particolare il Codice Civile non contiene alcun articolo che faccia specifico riferimento al supercondominio, istituto comunque contemplato dalla normativa poiché implicitamente regolato dall’articolo 1117 bis CC che disciplina i condomini ma che è per analogia applicabile anche ai supercondomini.

Il supercondominio è un complesso edilizio formato da differenti fabbricati, tra loro strutturalmente autonomi ma dotati di parti comuni come impianti di riscaldamento e condizionamento, viali di accesso o parcheggi.

Tale specifica è contenuta nella sentenza n.19939/2012 della Cassazione Civile che ha definito il condominio come “pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato) in rapporto di accessorietà con i fabbricati”.

Amministratore di supercondominio: compiti e responsabilità

Per un adeguato funzionamento ed una corretta gestione del supercondominio la legge stabilisce che vi siano organi preposti con ruoli specifici. L’organo sovrano di un supercondominio è l’assemblea, costituita dall’insieme dei condomini.

Ciascun condomino ha il diritto di partecipare all’assemblea del supercondominio per votare la gestione ordinaria delle parti comuni. Qualora in un supercondominio vi fossero più di sessanta proprietari ciascuno dovrà nominare un proprio rappresentante.

L’organo esecutore delle delibere assembleari è l’amministratore del supercondominio la cui presenza è obbligatoria ed è disciplinata dall’articolo 1129 cc.

Per tutti i supercondomini è stabilita per legge la nomina di un amministratore quale soggetto al quale attribuire tutti i poteri inerenti alle gestione dei beni del supercondominio.

All’amministratore del supercondominio sono attribuiti i poteri tipici dell’amministrazione condominiale limitatamente alle parti comuni che lo compongono.

Quadro normativo supercondominio

Per la costituzione di un supercondominio non è necessario verbale o atto costitutivo poiché sono richieste solo la pluralità di edifici e l’esistenza di spazi comuni come impianti centralizzati, viali di accesso e parcheggio.

Le spese di gestione, così come previsto in materia condominiale,sono ripartite secondo il criterio delle tabelle millesimali.

Dal punto di vista normativo la costituzione del supercondominio non è obbligatoria ma è rimessa alla volontà delle parti le quali, qualora siano presenti più edifici che costituiscono un unico e più grande complesso, possono liberamente decidere se formare un unico supercondominio o dare vita a distinti condomini.

Ciò in quanto gli articoli 61 e 62 disp. att. c.c. consentono che i beni comuni vengano assoggettati alla disciplina del condominio anche quando si riferiscono a edifici che sono strutturalmente autonomi.

Gestione finanziaria di un supercondominio

La gestione finanziaria del supercondominio prevede una puntuale pianificazione e gestione del bilancio condominiale nonché la determinazione e riscossione delle quote condominiali e la gestione delle spese comuni e straordinarie.

Il bilancio condominiale è alla base della contabilità di ogni condominio. Per la valutazione dello stato economico e patrimoniale viene redatto il rendiconto, documento contabile che l’amministratore è tenuto a presentare periodicamente.

Obiettivo di tale documento è la rappresentazione delle risorse finanziarie gestite, delle pendenze e delle spese sostenute dal supercondominio.

Se regolarmente approvato con il piano di riparto tale documento è titolo per ottenere un decreto ingiuntivo, ovvero un provvedimento del giudice finalizzato al recupero dei crediti contro i condomini morosi.

Manutenzione supercondomini e sicurezza

La pianificazione della manutenzione ordinaria e straordinaria, la sicurezza ed il rispetto delle norme di sicurezza sono aspetti fondamentali nella gestione di un supercondominio. In ogni supercondominio sono presenti spazi condivisi della cui manutenzione sono responsabili tutti i condomini.

Le aree comuni devono essere attentamente preservate ed è per questo che si rende necessaria la manutenzione ordinaria, utile per mantenere in buono stato gli spazi comuni salvaguardando la loro funzionalità.

Codice Civile e Regolamenti Condominiali, obbligatori in caso di supercondomini, stabiliscono che le spese di manutenzione ordinaria siano ripartite tra i condomini i quali periodicamente sono tenuti ad integrare il fondo appositamente dedicato ai lavori di manutenzione.

Il responsabile della sicurezza delle parti comuni è l’amministratore di condominio il quale ha il compito di effettuare i controlli previsti dalle legge occupandosi delle dovute verifiche e periodicamente monitorando il rispetto dei singoli criteri di sicurezza.

In tema di sicurezza l’amministratore di un supercondominio deve più nello specifico nominare il responsabile del servizio di prevenzione e protezione, valutare i rischi e redigere il relativo documento, verificare la corretta attuazione delle misure di prevenzione quando vengono eseguiti i lavori di manutenzione, attuare le misure di sicurezza antincendio e comunicare ai condomini quali sono i lavori da eseguire per mettere in sicurezza l’edificio.

Mediazione conflitti inquilini supercondominio

In caso di conflitti tra condomini e dunque per la risoluzione delle problematiche legali legate ad un supercondominio è fatto obbligo dalla legge di servirsi dell’istituto della mediazione da intendersi quale condizione di procedibilità da azionare obbligatoriamente prima di poter dare inizio ad una causa.

Il D.lgs. 28/2010 così come riformato dalla Riforma Cartabia del 2023 prevede la mediazione obbligatoria in materia condominiale. Ciò vuol dire che chiunque intenda agire in giudizio per la risoluzione di una controversia sorta nell’ambito di un supercondominio deve necessariamente passare attraverso l’esperimento del tentativo di mediazione finalizzato alla risoluzione stragiudiziale della questione.

Nel procedimento di mediazione l’amministratore del supercondominio ha un ruolo centrale.

La Riforma Cartabia ha profondamente rinnovato la disciplina della mediazione condominiale con l’introduzione del nuovo articolo 5 ter del suddetto decreto legislativo a norma del quale “l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi”.

In altri termini, differentemente da quanto accadeva prima della Riforma, l’amministratore non è più condizionato da una delibera assembleare autorizzativa ma può liberamente attivare, aderire o partecipare alla mediazione essendo a ciò legittimato ex lege.

Come scegliere un amministratore per supercondominio

Per una gestione ottimale di un supercondominio è importante scegliere un valido amministratore il quale, per essere considerato tale, deve avere alcune caratteristiche. La professionalità e la trasparenza sono caratteristiche essenziali, così come lo sono la disponibilità e la facilità di comunicazione.

Ogni valido amministratore dovrebbe essere in possesso di un ufficio al quale potersi rivolgere e di contatti e-mail e telefonici ai quali è reperibile. Altro elemento di sicurezza è il possesso di un sito web al quale collegarsi per poter prendere visione della documentazione relativa al supercondominio.

Il servizio proposto da Quotalo può aiutare a individuare il miglior professionista che sia adatto a ricoprire questo incarico e che sappia occuparsi in maniera efficiente dell'amministrazione di un supercondominio.