Cosa fare se l'inquilino non paga? Gli step da seguire per mandare via l'inquilino che non paga l'affitto

Inquilino moroso: gli scenari possibili e come fare per mandarlo via

Tendenzialmente, coloro che possiedono più immobili sono soliti locarli in modo da crearsi un’entrata fissa ogni mese e sfruttare al meglio il proprio patrimonio immobiliare, ma tra di essi c'è anche chi decide di lasciare l'immobile sfitto o di locarlo solo ed esclusivamente a persone di stretta fiducia.

Questo perchè avere un inquilino moroso, ovvero che non paga regolarmente il suo canone d'affitto, è sicuramente l’incubo peggiore per chi ha stipulato un contratto di locazione, sia nel caso di beni ad uso commerciale che nel caso di uso abitativo.

Il legislatore ha previsto svariati strumenti a cui il locatore può ricorrere per rimediare a questa spiacevole situazione, come la valutazione preventiva della solvibilità di un potenziale inquilino, oppure dell’impresa o del professionista interessato ad utilizzare un determinato immobile.

Ovviamente esistono non solo rimedi “preventivi” e perciò efficaci ante stipula del contratto, ma anche, e soprattutto, rimedi “successivi” alla stipula, ovvero utili quando il locatario non adempie ai suoi obblighi come ad esempio pagare il canone mensile.

• Indice contenuti
• Inquilino moroso: quando iniziare ad agire
• Come fare per mandare via l'inquilino che non paga
• È possibile recuperare i soldi dell'affitto?
• E se l'inquilino moroso è in nero come si procede?
• Come procedere se l'inquilino moroso non ha lasciato le chiavi e ha lasciato i propri oggetti personali?
• Inquilino moroso con figli
• Inquilino moroso: a chi puoi rivolgerti?

Inquilino moroso: quando iniziare ad agire

La prima cosa da fare per agire nei confronti dell’inquilino moroso è capire quando è concretamente possibile farlo.

La Legge dispone che il locatario diventa insolvente quando supera il tempo stabilito dal contratto per corrispondere il canone mensile della locazione. 

Più precisamente, la morosità è disciplinata puntualmente dalla Legge 392/1978 la quale dispone che dopo venti giorni dalla data di scadenza del canone il locatario è considerato moroso.

Questo significa che il legislatore ha voluto dare la possibilità al proprietario dell’immobile di invocare tutela dinanzi al giudice competente esperendo la cosiddetta azione di sfratto.

Il proprietario dell’immobile, infatti non può farsi giustizia da solo, ad esempio interrompendo le utenze del locatario, oppure sostituendo la serratura in modo da impedirgli l’accesso in casa.

In tali casi, infatti, il locatore potrebbe commettere il cosiddetto reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, così come stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione nella sentenza 50696 / 2019.

È bene precisare che nel caso in cui il proprietario dell’immobile volesse agire in giudizio, il soggetto nei cui confronti è esperita l’azione giudiziale, quindi il cosiddetto locatario, ha la possibilità di mettersi al riparo pagando entro e non oltre l’udienza dinanzi al giudice, il canone o i canoni non versati in precedenza.

In questo modo è possibile porre nel nulla il procedimento e proseguire il rapporto contrattuale.

Ovviamente l’inquilino è pur sempre tenuto a versare, oltre ai canoni, anche le spese legali che il locatore ha sostenuto per agire in giudizio per far valere i propri diritti.

Come fare per mandare via l'inquilino che non paga

Nel momento in cui si stipula un contratto di locazione e ci si ritrova di fronte ad un inquilino moroso, il primo passo da muovere per tutelare i propri diritti è attivarsi autonomamente oppure rivolgersi ad un avvocato esperto nel settore delle locazioni e concordare una strategia volta a recuperare non solo l’immobile ma anche tutto ciò che il locatario avrebbe dovuto versare nei mesi.

Dunque, il primo passo da fare è spedire, o far spedire qualora si decidesse di rivolgersi ad un legale, una raccomandata con relata di notifica mediante la quale si intima al locatario a pagare il canone non versato entro un determinato lasso di tempo; fondamentale precisare che qualora non dovesse adempiere entro il limite temporale indicato nella raccomandata stessa, il contratto si intenderà risolto e si procederà allo sfratto, anche se è bene precisare che non si tratta di un vero e proprio obbligo giuridico.

Da questo momento in poi, se l’invito ad adempiere non dovesse smuovere il locatario, sarà necessario rivolgersi ad un avvocato.

Se prima di questo momento infatti la consulenza di un esperto legale poteva essere facoltativa, a questo punto potrebbe rivelarsi necessario procedere per vie legali.

L’avvocato infatti procederà immediatamente a notificare la cosiddetta citazione per convalida di sfratto per morosità, un particolare atto giuridico che permette di tutelare la pretesa del locatore e di liberarsi del locatario moroso.

Nell’atto di citazione per convalida di sfratto per morosità è indicata anche l’udienza in cui il locatario può presentarsi e proporre eventuali opposizioni.

In occasione della prima udienza, il giudice dovrà accertare se sussista o meno lo stato di morosità del soggetto locatario, ed in caso di risposta affermativa emetterà la cosiddetta ordinanza di sfratto.

Onde evitare tutto ciò, il locatario potrebbe anche richiedere al giudice un termine, non superiore a 90 giorni, entro i quali potrà saldare il debito, che in gergo tecnico prende il nome di termine di garanzia.

Ovviamente il locatario non è sprovvisto di tutele; potrebbe presentare apposita opposizione, magari perché i presupposti per lo sfratto potrebbero essere non sussistenti. In tale circostanza il procedimento per la convalida di sfratto si trasforma in un vero e proprio processo con cognizione piena, più precisamente, in una causa ordinaria.

Salvo processo ordinario, se il giudice emette l’ordinanza di sfratto, in essa indicherà la data entro la quale l’inquilino moroso dovrà lasciare definitivamente l’immobile. Si tratta di un termine quasi di cortesia, che permette all’inquilino di spostare tutti i propri affetti e ricercare una nuova abitazione dove soggiornare. Nel caso in cui il locatario dovesse ignorare l’ordinanza di sfratto, sarà possibile per il locatore agire con l’ufficiale giudiziario il quale ingiungerà il locatario ad abbandonare la casa.

È possibile recuperare i soldi dell'affitto?

Un’altra preoccupazione costante che affligge coloro che hanno a che fare con coinquilini morosi è come recuperare i canoni non corrisposti nei mesi.

Il giudice che emette l'ordinanza di sfratto ha gli strumenti opportuni per permettere al locatore di recuperare ciò che gli spetta secondo il regolamento contrattuale; l’organo giudiziario infatti emette anche un decreto ingiuntivo, ovvero una ingiunzione di pagamento nei confronti del soggetto inadempiente.

Nel caso in cui il locatario, nonostante il decreto ingiuntivo, non dovesse adempiere, il locatore potrà agire mediante il pignoramento dei beni presenti nel patrimonio del locatario.

Anche per questa finalità, è fondamentale rivolgersi ad un avvocato specializzato in queste materie, il quale, previo accesso all’anagrafe tributaria, individuerà i beni ed i redditi che fanno capo al debitore, o locatario, e procedere all’esecuzione forzata.

E se l'inquilino moroso è in nero come si procede?

Il procedimento per la convalida di sfratto sopra descritto è utile solo se il contratto di locazione sia stato opportunamente registrato, poichè in caso contrario occorre agire diversamente. Nel caso in cui si procedesse alla stipula di un contratto di locazione, è importante procedere alla registrazione dello stesso, in caso contrario, non solo la locazione sarà “in nero” ma il contratto sarà giuridicamente nullo.

Inoltre, in caso di contratto di locazione non registrato, anche se il locatore dovesse risultare vincitore in tutti i gradi di giudizio, il giudice potrebbe condannare l’inquilino a lasciare l’immobile ma non a versare i canoni non versati in precedenza.

Al massimo il giudice potrebbe intimare l’inquilino al pagamento di una indennità per il tempo in cui ha occupato in modo abusivo l’immobile del locatore. Anche in tal caso, qualora il locatario non dovesse adempiere al provvedimento del giudice, il locatore può avvalersi della cosiddetta procedura esecutiva mediante l’ufficiale giudiziario.

In ogni caso, anche in questa particolare circostanza, il locatore non è assolutamente sprovvisto di tutela.

Come procedere se l'inquilino moroso non ha lasciato le chiavi e ha lasciato i propri oggetti personali?

Molte volte capita che l’inquilino moroso lasci l’appartamento portando le chiavi del portone con sé e senza dare nessuna spiegazione al locatore.

In questa particolare circostanza è fondamentale procedere con cautela e non commettere passi falsi; in molti credono che questo atteggiamento del locatario possa legittimare il vero dominus dell’immobile ad entrare in casa, tuttavia non è affatto così, specialmente se l’inquilino dovesse aver lasciato in casa i propri affetti. Tale comportamento, infatti, costituisce un vero e proprio reato che, di fatto, potrebbe capovolgere la situazione. Ovvero, il locatario, potrebbe agire in giudizio e chiedere un provvedimento nei confronti del locatore che è entrato in casa in modo del tutto abusivo.

Quindi, onde evitare problemi del genere, è sempre fondamentale procedere con il procedimento con convalida di sfratto in caso di contratti di locazione registrati oppure mediante processo ordinario in caso di contratto di locazione nullo per mancata registrazione.

È possibile, inoltre, che l’inquilino decida di abbandonare la casa senza portare con sé l’arredamento, i mobili o gli affetti, ed In questo caso il locatario non può né appropriarsi dei suddetti beni, né sbarazzarsene chiamando un’impresa di pulizie.

L’unica cosa da fare è far custodire tutti i beni dell’inquilino in un apposito deposito e far addebitare tutte le spese allo stesso inquilino.

Inquilino moroso con figli

Può essere sfrattato anche l’inquilino che ha figli minori a carico, anche se è bene precisare tutti i possibili ostacoli che il locatore è tenuto a superare per raggiungere lo scopo poichè in tale circostanza vengono coinvolti anche gli assistenti sociali, che sono tenuti a provvedere che vengano prese tutte le tutele per il minore coinvolto.

Ovviamente il procedimento di sfratto risulta essere notevolmente più appesantito e meno agevole. 

Lo scopo è sempre quello di permettere al minore di avere un tetto sotto cui vivere. Ad esempio, nel caso in cui l’inquilino con figli minori a carico versasse in situazioni economiche disagiate o comunque precarie, anche in caso di malattie gravi, nel quadriennio di durata del contratto la morosità potrà essere sanata non tre ma quattro volte ed ogni volta nel termine di quattro mesi dalla data della prima udienza fissata per lo sfratto, anziché dei 90 giorni.

Inquilino moroso: a chi puoi rivolgerti?

Se hai stipulato un contratto di locazione e il tuo inquilino non corrisponde regolarmente i pagamenti, è opportuno cercare un avvocato specializzato in questo particolare settore per sapere come comportarti per evitare problemi. Noi della piattaforma Quotalo.it ti aiutiamo a trovare il legale esperto in materia di locazione più vicino a te a cui chiedere una consulenza specializzata.