l’IVA per ristrutturazioni edilizie: quando si applica il tasso agevolato del 10% e quando, invece, è necessario applicare il regime ordinario al 22%

L’agevolazione fiscale concerne i lavori di manutenzione (ordinaria e straordinaria).

La manutenzione ordinaria consiste in opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (porte, finestre, pavimenti), e in interventi necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, quali, ad esempio, l’impianto elettrico o quello di riscaldamento.

 

Le opere di manutenzione ordinaria non danno diritto alla detrazione fiscale del 50% (prorogata per tutto il 2016), a meno che non si tratti di interventi che interessano le parti comuni degli edifici (tinteggiatura delle facciate, rifacimento del tetto, etc).

 

Quando invece alla semplice sostituzione di un componente si aggiunge un elemento di innovazione si passa dalla manutenzione ordinaria a quella straordinaria. Così, ad esempio, chi sostituisce la vecchia caldaia con un modello nuovo a condensazione opera una manutenzione straordinaria, così come qualsiasi tipo di intervento sulle murature.

Tuttavia, se è vero che nei singoli immobili solo per la manutenzione straordinaria è possibile detrarre dall’Irpef delle persone fisiche il 50% delle spese (con un tetto massimo di 96mila euro per unità immobiliare), è altrettanto vero che basta che in un insieme di lavori siano compresi sia opere di manutenzione ordinaria che opere di manutenzione straordinaria per poter accedere all’agevolazione.

L’individuazione della categoria nella quale ricadono i lavori che vengono realizzati consentono non solo di comprendere il tipo e l’entità della detrazione alla quale si può o meno accedere (e quindi anche il valore a cui ammonta l’iva per la ristrutturazione edilizia), ma anche la documentazione della quale si deve necessariamente essere in possesso: per individuare con esattezza il titolo abilitativo richiesto dal Comune, prima di avviare i lavori è sempre meglio consultare (possibilmente anche con l’aiuto di un professionista esperto) le ulteriori disposizioni contenute nella legge sull’edilizia della propria Regione e nel regolamento edilizio comunale. 

 

Rientrano nella categoria della manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare parti anche strutturali degli edifici, e la realizzazione e l’integrazione dei servizi igienici e tecnologici.

  

Quindi, se si sostituiranno le finestre con un modello nuovo ma identico al precedente si rientrerà nella manutenzione ordinaria; al contrario, se la nuova finestra sarà di materiale diverso, l’intervento verrà classificato come manutenzione straordinaria. Quando invece si creano nuovi spazi o si cambia la destinazione d’uso di un immobile (da abitazione ad ufficio) non ci si muove più nell’ambito della manutenzione, ordinaria o straordinaria che sia, ma si rientra nel restauro o risanamento conservativo o nella ristrutturazione edilizia.

  

Alla stessa stregua, se nella ristrutturazione del bagno non ci si limiterà alla semplice sostituzione dei sanitari o delle piastrelle, ma si apporteranno anche delle innovazioni, quali, ad esempio, lo spostamento di tramezzi, l’allargamento di una porta, l’installazione di accessori per disabili (come maniglioni e vasche con apertura laterale), i lavori rientreranno nella categoria della manutenzione straordinaria, proprio come gli interventi di risparmio energetico (sostituzione di una caldaia con un modello a condensazione, installazione di pannelli solari termici o fotovoltaici, etc).

Tuttavia, nel caso di beni di valore significativo, l’aliquota agevolata al 10% si applica soltanto fino alla concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi, laddove beni di valore significativo possono essere gli ascensori e i montacarichi, gli infissi esterni e interni, le caldaie, i videocitofoni, gli impianti di sicurezza, etc., per cui se per la manutenzione straordinaria di un bagno si spendono 10.000 euro, di cui 4.000 per la prestazione lavorativa e 6.000 per l’acquisto di beni significativi (rubinetterie e sanitari), l’IVA per la ristrutturazione edilizia agevolata al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra il totale dell’intervento e quello dei beni significativi, mentre sul residuo si applica l’IVA ordinaria del 22%. Inoltre va tenuto presente che non si applica l’IVA agevolata qualora materiali o beni siano forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori o vengano acquistati direttamente dal committente, e non si applica alle prestazioni professionali, men che meno se subappaltate.

Nelle ville e negli appartamenti indipendenti soltanto gli interventi classificati come manutenzione straordinaria possono beneficiare della detrazione fiscale del 50% sulle spese, fino a un massimo di 96mila euro, e dell’iva agevolata.

 

Sono invece interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare e recuperare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme di opere che ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili, ma esclusivamente nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso. Il restauro è finalizzato principalmente alla conservazione, al recupero ed alla valorizzazione dei caratteri storico-artistici e architettonici di un edificio, anche con l'impiego di materiali e tecniche diverse da quelle originarie; mentre il risanamento conservativo è finalizzato principalmente al recupero igienico, statico e funzionale dell'edificio per il quale si rendono necessari il consolidamento e l'integrazione degli elementi strutturali e la modificazione dell'assetto planimetrico.

Per entrambi è possibile presentare, in alternativa al permesso di costruire, segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.).

Per questo genere di interventi è sempre prevista, senza alcuna data di scadenza, l’applicazione dell’aliquota Iva del 10%. L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue. Ed è inoltre accessibile anche per i cosiddetti beni finiti (porte, finestre, sanitari, caldaie, infissi esterni, ecc.).

Il Consiglio di Stato ha sentenziato che il frazionamento è un intervento di ristrutturazione, e l’IVA di cui gode ricade nel regime agevolato del 10%, e non in quello ordinario del 22%. Tuttavia, l’agevolazione è concessa solo per quegli immobili sottoposti a frazionamento dal 12 novembre 2014 in poi: il decreto “Sblocca cantieri”, che ha ampliato la categoria edilizia della manutenzione straordinaria, non va invece applicato agli interventi di frazionamento o accorpamento realizzati prima.