L'atto di trascrizione di un preliminare: è obbligatorio e quanto costa?

In genere i contratti non vengono conclusi con un singolo atto, specie se si tratta di contratti aventi per oggetto beni immobili.

In questo caso infatti la chiusura di un contratto viene preceduta da trattative e da altri accordi, detti strumentali alla stipula del contratto definitivo, come ad esempio il contratto preliminare.

Quest ultimo è espressamente disciplinato dall’art. 1351 del Codice Civile ed è un contratto ad effetti obbligatori, ossia che obbliga le parti, o la parte in caso di preliminare unilaterale, a concludere un futuro contratto, detto contratto definitivo. 

In estrema sintesi, con il contratto preliminare ci si obbliga a prestare il consenso per la stipula di un futuro contratto.

• Indice contenuti
• Quanto costa registrare e trascrivere un preliminare
• Quanto costa un preliminare dal notaio
• Cos'è la trascrizione del preliminare
• Quali sono gli elementi essenziali del contratto preliminare
• La trascrizione di un atto preliminare è obbligatoria?
• Chi può trascrivere un preliminare di compravendita

Fino a qualche anno fa la possibilità di trascrivere il contratto preliminare rappresentava un tema estremamente discusso, tuttavia è stato il legislatore, attraverso l’introduzione dell’articolo 2645 bis nel Codice Civile, a risolvere la questione. La norma testé citata prevede infatti la trascrizione del contratto preliminare e il suo effetto cosiddetto “prenotativo”. Tuttavia, è bene precisare che per poter trascrivere un preliminare è necessario che quest’ultimo rivesta la forma idonea, ovvero che sia stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Fatte le debite premesse, occorre ora capire quali sono i costi per poter registrare e trascrivere un contratto preliminare. Per quanto concerne la registrazione, è necessario pagare l’imposta di registro fissa del valore di 200 euro, l’imposta di bollo di 16 euro alla quale occorrerà aggiungere un’altra imposta di bollo per eventuali allegati, come ad esempio planimetrie o certificati, a cui vanno poi sommate un’ imposta proporzionale pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria se prevista, ed un' imposta proporzionale pari al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Infine a tutto ciò occorre aggiungere anche un’imposta fissa di 200 euro per registrare ogni accordo diverso (ad esempio condizione sospensiva, risolutiva, o clausole penali) ed ovviamente gli onorari notarili. Per quanto riguarda la trascrizione, infine, anche quest’ultima prevede un’imposta fissa pari a 200 euro chiamata appunto imposta fissa di trascrizione e 35 euro per i diritti di trascrizione.

La registrazione del contratto preliminare, se affidata ad un Notaio, ha un costo che mediamente oscilla dagli 800 fino ai 1.000 euro; viceversa se lo si vuole registrare in autonomia, i prezzi saranno simili a quelli sopra richiamati. Ovviamente si tratta di costi medi poichè non esiste un prezzo universale.

Con la trascrizione del contratto preliminare presso i registri immobiliari, il legislatore ha voluto essenzialmente tutelare la parte acquirente.

In virtù del cosiddetto effetto prenotativo dovuto proprio dalla trascrizione del preliminare, infatti, qualora il promittente alienante, ovvero il venditore, dovesse promettere in vendita più volte lo stesso bene a due persone differenti A e B, ove B  ai sensi dell'articolo 2645 c.c. dovesse aver trascritto il suo contratto preliminare precedentemente ad A sarà lui ad acquistare il bene, a patto ovviamente che stipuli il contratto definitivo nei termini di legge.

Questo perché, grazie alla trascrizione e all’effetto prenotativo da esso derivante, a B non saranno opponibili tutte le trascrizioni successive relative al medesimo bene immobile.

In definitiva il contratto preliminare di compravendita, anche chiamato "compromesso" rappresenta un accordo in cui venditore ed acquirente sottoscrivono una serie di impegni, e che pertanto deve possedere una serie di caratteristiche e successivamente essere trascritto affinché possa essere ritenuto ufficialmente e pubblicamente opponibile a terzi che vantino diritti sull'immobile in questione.

Il preliminare di compravendita deve contenere necessariamente alcuni elementi fondamentali, chiamati elementi essenziali quali:

1 - Il consenso delle parti;

2 - La forma scritta;

3 - La determinazione esatta dell'immobile in questione, quindi indirizzo, dati catastali, dati energetici, planimetrie e prezzo di vendita.

In mancanza di questi elementi essenziali il contratto non verrà considerato valido, al contrario di quanto avviene per gli elementi eccessori, la cui mancanza non inficia la validità e l’esistenza stessa del preliminare di vendita, ma la cui presenza è importante per tutelare entrambe le parti.
Tra gli elementi accessori rientrano:

1 - Il termine per la stipula del contratto definitivo, che può essere semplice o essenziale; nel primo caso, in mancanza di contratto definitivo la parte inadempiente sarà in mora ma il contratto resterà comunque ancora vincolante, mentre nel secondo in caso di inadempienza il preliminare di vendita si risolverà di diritto, automaticamente;

2 - La caparra, intesa come acconto prezzo o caparra confirmatoria: mentre la prima è solo un’anticipazione del pagamento del prezzo, con la seconda in caso di inadempienza la parte “buona” può scegliere di far eseguire coattivamente il contratto chiedendo comunque il risarcimento del danno, oppure recedendo dal contratto e vedendosi corrispondere il pagamento di tutti i danni del caso; 

3 - La penale, con la quale si prevede che in caso di inadempimento la parte inadempiente debba pagare una determinata somma a titolo di risarcimento; solitamente, in caso di inadempienza del venditore, questi deve restituire il doppio di quanto ricevuto.

La trascrizione del preliminare di vendita nei Registri Immobiliari, sebbene non sia obbligatoria per legge ai fini della validità del contratto, è consigliabile in modo che qualsiasi altra operazione successiva, come ad esempio pignoramenti, vendite, o iscrizioni ipotecarie, non abbia effetto.

È necessario ricordare che l’efficacia della trascrizione dura solo un anno dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo e La trascrizione va eseguita non oltre i 20 giorni dalla firma del preliminare di vendita, termine che sale però a 30 se il contratto è redatto dal notaio sotto forma di scrittura privata autenticata.

In caso di ritardi si incorrerà in sanzioni del 15% entro novanta giorni, e del 24% se la registrazione del contratto definitivo avviene entro un anno dal termine fissato nel preliminare di vendita.

Diversamente da come si potrebbe pensare non solo il Notaio, i Pubblici Ufficiali o gli avvocati possono richiedere la trascrizione di un contratto preliminare, può infatti farlo anche qualunque cittadino. Tutto quello che occorre fare è presentare allo sportello competente una richiesta di trascrizione dell’atto, depositare un titolo nella forma prevista dalla legge, su supporto cartaceo o informatico, unitamente alla nota compilata.

Ad ogni modo però, se si ha intenzione di risparmiare tempo e di semplificarsi la vita, è possibile affidarsi direttamente ad un Notaio. Se sei alla ricerca di un professionista in ambito notarile, la piattaforma Quotalo.it è ti permetterà di metterti in contatto con il Pubblico Ufficiale più vicino o più adatto alle tue esigenze e fissare immediatamente un appuntamento per stipulare, registrare e trascrivere il tuo contratto preliminare.