La ristrutturazione della facciata di un condominio

Come tutte le costruzioni, anche in un condominio vanno effettuati lavori di manutenzione, soprattutto a carico della facciata, come tinteggiature e riparazione di eventuali danni causati dall’umidità, che andrebbero preventivati almeno ogni 10 anni.

Vediamo dunque quali sono i lavori di ristrutturazione da effettuare sulla facciata di un condominio, quali sono i costi generali per ristrutturare la parte anteriore di una struttura condominiale, la ripartizione delle spese da affrontare per rinnovare il fronte condominio, e gli eventuali sgravi a cui si può accedere.

Due sono le cose preliminari: la prima è capire se l’immobile sia in una zona sottoposta a vincolo ambientale o dei Beni culturali, perché in quel caso bisogna sempre rispettare le indicazioni relative al colore delle facciate esterne, se non ci si vuol vedere sottratta la possibilità di accedere al bonus fiscale.

la seconda è di capire di quali lavori di ristrutturazione della facciata si stia concretamente parlando, cioè se si tratti di manutenzione ordinaria o straordinaria: gli interventi realizzabili infatti annoverano:

• sabbiatura;
• allargamento porte e finestre esterne;
• per i balconi: riparazioni frontalini, cielo, sostituzione di parapetti e ringhiere;
• per i cornicioni: rifacimento o sostituzione;
• davanzali e finestre: riparazione e sostituzione;
• facciata: tinteggiatura e rifacimento intonaci;
• grondaie;
• rifacimento del lastrico solare;
• rifacimento dei serramenti esterni;
• riparazione delle pavimentazioni dei terrazzi;
• rifacimento esterno della veranda;
• rifacimento dello zoccolo esterno facciata;
• manutenzione delle canaline di scolo;

E ancora si potrebbe decidere di ripristinare lo strato esterno impermeabilizzante o di posare un cappotto termico.

Qualora vengano conservate le caratteristiche preesistenti (materiali, sagome, colori, ampiezze, inclinature) si parla di manutenzione ordinaria, mentre nel momento in cui i suddetti interventi modifichino tali caratteristiche e/o il profilo della facciata (come nel caso del secondo punto in esame) sono considerati di manutenzione straordinaria.

È chiaro che quando si tratta di ristrutturare la facciata di un condominio la nota dolente è sempre rappresentata dalle spese.

L' ammontare può variare da 60 a 250 euro al mq, in funzione degli interventi da eseguire, della durata dei lavori e del tipo di ponteggio che viene allestito, anche perché la legge stabilisce che tutti i condomini debbano parteciparvi (con ripartizione proporzionale ai millesimi di proprietà).

Inoltre, la legge dice anche che, per decretare un intervento di manutenzione ordinaria (senza innovazioni), sia necessaria la metà più uno degli intervenuti all'assemblea condominiale (per almeno la metà del valore dell'edificio), mentre per la manutenzione straordinaria (con innovazioni che non ledano il decoro della facciata) la metà più uno dei condomini (per almeno due terzi del valore dell'edificio).

Una volta decretati gli interventi dall’assemblea, con ogni probabilità l'amministratore di condominio distribuirà una copia del capitolato lavori contenente:

• i tempi di completamento dei lavori (data di inizio, data di fine dei lavori, proroghe, etc);
• i costi (sia il costo complessivo del rifacimento delle facciata del condominio che il computo metrico delle singole voci);
• la provenienza dei materiali impiegati.

Un esempio di voce di computo metrico:

• Fornitura e posa a regola d’arte di idropittura per esterni al quarzo
• applicazione di apposito primer
• applicazione del prodotto con due mani successive, a pennello, a rullo o a spruzzo.

Per conoscere di più sul computo metrico per facciate puoi leggere questa risorsa approfondita

Facciamo subito chiarezza: le spese per il rifacimento della facciata sono suddivise in base ai millesimi di proprietà. Per millesimo di proprietà si intendono quelle cifre che "indicano il valore di ogni unità immobiliare in relazione alle altre all’interno di un condominio e in relazione all’utilizzo e godimento delle parti comuni stabilite dal regolamento di condominio".

Per calmare gli animi dei condomini si potrebbe far loro presente che è possibile detrarre dall'Irpef il 50% delle spese di manutenzione (ordinaria o straordinaria) delle aree comuni del condominio e il 50% delle spese sostenute per gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti della facciata appartenenti alle singole unità immobiliari, grazie alle agevolazioni fiscali in vigore fino ad un massimo di 96mila euro;

E che inoltre gli interventi di rifacimento della facciata sono sottoposti a regime di IVA agevolata al 10%: alla fine dunque rifare la facciata condominiale non è poi così costoso, anche perché le spese vengono ripartite in modo equo e appunto agevolato.

Un altro modo per tranquillizzare gli abitanti del condominio che devono partecipare ai costi da sostenere per rinnovare gli esterni del palazzo è di sottoporre loro due o tre preventivi che permettano di confrontare l’ammontare per lo stesso intervento: con noi di Quotalo sarà sufficiente compilare il form apposito per ricevere in poche ore tre preventivi gratuiti e non impegnativi completi di prezzi da tre ditte specializzate vicine al luogo in cui si risiede.