Guida al mutuo ristrutturazione prima casa ed al mutuo acquisto più ristrutturazione

Che cos'è il mutuo ristrutturazione casa, in cosa consiste e quali sono le sue principali caratteristiche

Negli ultimi anni la vita è diventata sempre più cara e acquistare casa è sempre più difficile, con prezzi spesso al di fuori della portata di molti.

Qualche speranza ancora resta per tutti coloro che decidono di sobbarcarsi lo stress, le lungaggini, e gli imprevisti di una ristrutturazione.

In considerazione del fatto che il parco immobiliare italiano conta ancora moltissime costruzioni “datate”, una ristrutturazione rappresenta sempre una valida alternativa, soprattutto quando si riesce a spuntare un prezzo di acquisto relativamente basso.

È spesso difficile, comunque che si abbia tutta la liquidità disponibile, ed in questi casi diventa inevitabile ricorrere ad un mutuo, che consenta non solo di comperare la casa, ma anche di sistemare le facciate, i tetti, i vecchi impianti o i vecchi serramenti, oppure semplicemente ammodernare ambienti costruiti con logiche ormai obsolete, sia per quanto riguarda la distribuzione dei locali e i materiali impiegati, che dal punto di vista energetico.

A tal proposito le banche consentono di ottenere uno specifico mutuo per la ristrutturazione della prima casa, una particolare tipologia di mutui che forniscono una liquidità extra che copre anche le spese di ristrutturazione.

Vediamo allora come funziona un mutuo acquisto e ristrutturazione, quando conviene e quali sono le offerte disponibili.

• Indice contenuti
• Guida al mutuo ristrutturazione prima casa e al mutuo acquisto più ristrutturazione
• Che cos'è il mutuo ristrutturazione casa, in cosa consiste e quali sono le sue principali caratteristiche
• Quali interventi comprende il mutuo per ristrutturare casa
• L'importo del mutuo ristrutturazione casa
• Chi può fare richiesta per il mutuo ristrutturazione e cosa serve per ottenerlo
• Quali documenti sono necessari per fare richiesta e accedere al mutuo
• Quanto è possibile chiedere di mutuo per la ristrutturazione
• A quanto ammonta la durata massima del mutuo ristrutturazione
• Meglio mutuo ristrutturazione "semplice" o mutuo acquisto e ristrutturazione?
• Le detrazioni fiscali esistenti sui mutui di ristrutturazione
• È possibile ottenere il mutuo ristrutturazione su una casa in affitto?
• Cos'è il Fondo di garanzia per i mutui per acquisto e ristrutturazione prima casa
• Conclusioni

Guida al mutuo ristrutturazione prima casa e al mutuo acquisto più ristrutturazione

Il vantaggio di questa formula è, chiaramente, quello di accendere un unico finanziamento utile sia per coprire l'acquisto che la ristrutturazione, grazie ad una quota di finanziamento specifica. Questo, il più delle volte, consente di risparmiare rispetto ad un mutuo casa a cui poi si abbini in un secondo momento un mutuo ristrutturazione o un prestito personale.

Esiste poi, a vantaggio di coloro che acquistano la prima casa da ristrutturare, una particolare formula di mutuo chiamato mutuo al cento per cento che, a differenza di tutte le altre che coprono fino all'80%, copre il totale dell'acquisto dell'immobile, aggiungendo anche una quota per gli interventi di rifacimento generalmente per un importo non superiore ai 50.000 €.

Si tratta tuttavia di una formula che non tutti gli istituti di credito applicano.

Che cos'è il mutuo ristrutturazione casa, in cosa consiste e quali sono le sue principali caratteristiche

Quando si tratta di erogare soldi per la ristrutturazione di un immobile la banca può procedere in due modi:

1. Con un’unica soluzione, solitamente a copertura di interventi minori;
2. Ad avanzamento dei lavori, in genere concessi per importanti interventi di rifacimento: in questo caso la somma totale non è immediatamente accessibile, giacché gli importi vengono svincolati man mano che le fatture dei lavori eseguiti vengono presentate, e solo a seguito di sopralluogo tecnico. In questo modo la banca si tutela da un uso diverso delle somme che emette e limita la propria esposizione in caso di insolvenza del cliente dal momento che vengono prima erogati importi minimi che poi aumentano man mano che il valore commerciale dell’immobile cresce grazie agli interventi apportati; per ogni erogazione, il richiedente corrisponde alla banca 1/12 dell’interesse annuo stabilito in contratto, in base alle somme effettivamente percepite. Finiti i lavori e presentato il certificato relativo, l’istituto bancario concede l’ultima quota prima che parta il piano d’ammortamento vero e proprio.

A proposito di fine lavori, c'è da sottolinare come a seconda della banca i tempi per la chiusura varino, ma generalmente non vengono concessi più di 18 mesi.

Quali interventi comprende il mutuo per ristrutturare casa

Gli interventi mutuabili sono:

• Manutenzione ordinaria: opere di riparazione, rinnovamento o sostituzione delle rifiniture, come verniciatura, tinteggiatura, riparazioni, sostituzioni, impermeabilizzazioni
• Manutenzione straordinaria: sostituzione di porte e finestre con altre di forma o misura diverse rispetto alle precedenti, cambio dei sanitari, rimpiazzo di scale e tramezzi, e altri interventi strutturali
• Grandi opere: rientrano interventi progettati da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o anche geometra).

L'importo del mutuo ristrutturazione casa

Come detto diverse banche, ma non tutte, prevedono la formula mutuo per acquisto casa e ristrutturazione. Ognuna adotta una formula differente e tassi che si diversificano, dunque diamo un’occhiata a queste proposte:

Di seguito inseriamo, sintetizzate, altre proposte:

Chi può fare richiesta per il mutuo ristrutturazione e cosa serve per ottenerlo

Le condizioni per richiedere questo tipo di mutuo sono tre, ossia la maggiore età, il possesso di un'adeguata busta paga o coperture finanziarie idonee ed infine l'esclusione dall'elenco dei cattivi pagatori.

Quali documenti sono necessari per fare richiesta e accedere al mutuo

L’iter istruttorio dipende dalle finalità del prestito richiesto.

Così, in caso di interventi di manutenzione ordinaria, ad esempio il rifacimento dei bagni, sarà sufficiente un preventivo lavori dettagliato o ancora meglio un computo metrico estimativo. Per la manutenzione straordinaria si dovrà provvedere a presentare pure il progetto e la domanda di autorizzazione edilizia da chiedere al Comune, oppure la DIA. Infine, per le grandi opere: preventivo, permesso a costruire, pagamento del contributo comunale.

Detto questo, alla banca andranno presentati documenti anagrafici:

1. Documento di identità valido e codice fiscale
2. Certificato di residenza
3. Permesso di soggiorno per i cittadini extraeuropei

ed in più, andranno aggiunti:

In più andranno allegati i documenti concernenti il tipo di intervento da realizzare, ovvero:

• Per la ristrutturazione ordinaria: il preventivo rilasciato dall’azienda edile;
• Per la ristrutturazione straordinaria: preventivo come sopra e in aggiunta autorizzazione rilasciata dal Comune;
• Per le grandi opere: il preventivo dell’impresa, la domanda di autorizzazione del Comune, il permesso a costruire, la ricevuta di pagamento del contributo comunale.

Quanto è possibile chiedere di mutuo per la ristrutturazione

Il mutuo di acquisto può prevedere il 100% della copertura finanziaria per l’acquisto di una casa, soprattutto nel caso in cui sia la prima, e richiede la “sola” documentazione anagrafica, finanziaria e patrimoniale del richiedente.

Per ristrutturare, invece, il limite massimo della copertura finanziaria è all’80%; richiesti, oltre i documenti sopracitati, anche quelli riguardanti i lavori progettati.

Per questo motivo se il valore della casa pre-ristrutturazione è 100 e quello post-ristrutturazione è 200, col mutuo si coprirà l’80% di 200, e quindi 160.

A quanto ammonta la durata massima del mutuo ristrutturazione

Quando si accende un mutuo ristrutturazione si hanno dai 5 ai 30 anni per la restituzione, con una media dei piani di rientro, come visto in precedenza, che va dai 10 ai 20 anni.

Meglio mutuo ristrutturazione "semplice" o mutuo acquisto e ristrutturazione?

Ovviamente la risposta a questa domanda può essere data solo contestualizzando la domanda alle necessità del richiedente, per cui:

I mutui casa sono adatti a chi necessita di liquidità per l'acquisto di una proprietà nuova o che comunque non necessita di cambiamenti, ancor di più se si tratta di prima casa

Al contrario, i mutui acquisto e ristrutturazione sono vantaggiosi per chi necessita di acquistare ma anche di intervenire sull’immobile, godendo di tassi di interesse generalmente più convenienti rispetto a quelli previsti sui prestiti personali per la medesima finalità.

Le detrazioni fiscali esistenti sui mutui di ristrutturazione

Ammonta al 19% degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, la detrazione fiscale per i mutui accesi dal 1998 in poi per costruire o ristrutturare la casa principale; tuttavia il limite massimo ammonta a 2.582,28 € a prescindere dal reddito complessivo.

In caso di contitolarità il limite si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Quando il mutuo serve per comprare l’abitazione principale la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico può essere detratta dall’altro, ma ciò non vale nel caso in cui il mutuo venga acceso per costruire, anche qualora si tratti di prima casa.

La detrazione è concessa solo se l’unità immobiliare è la dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari o se venga adibita ad abitazione principale entro 6 mesi dalla chiusura lavori, e inoltre se i lavori si concludono nell’arco di 18 mesi dalla stipula del mutuo o se lo stesso contratto di mutuo venga stipulato dal soggetto proprietario dell’immobile o che gode di altro diritto reale su di esso.

Per detrarre, occorrono:

1. La ricevuta di corresponsione degli interessi passivi del mutuo;
2. La copia del contratto di mutuo dalla quale si evincano le finalità dello stesso;
3. La copia delle fatture che attestino le spese di realizzazione dei lavori.

Nel caso in cui entrambi i coniugi abbiano stipulato il mutuo ma l’abitazione risulti di proprietà di uno solo di essi e le fatture siano intestate in parte all’uno in parte all’altro, il proprietario può calcolare la detrazione con riferimento anche alla parte di spesa imputata all’altro coniuge, a condizione che sulle fatture a quest ultimo intestate sia riportato che a sostenere la spesa sia stato esclusivamente il coniuge proprietario.

Qualora la casa non venisse più adoperata come dimora principale, il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo, tranne che ci si trasferisca per motivi di lavoro, conservando il suddetto diritto. Il diritto si perde anche qualora non ci si trasferisca a vivere stabilmente nella casa entro 6 mesi dalla fine dei lavori, i lavori non siano iniziati entro 6 mesi prima o 18 mesi dopo la stipula del contratto di mutuo oppure infine i lavori non siano conclusi entro il termine riportato nel provvedimento amministrativo di costruzione, salva la possibilità di proroga.

È possibile ottenere il mutuo ristrutturazione su una casa in affitto?

In questo caso purtroppo il discorso di complica, motivo per il quale è vivamente consigliato di procedere alla ristrutturazione di un immobile solo se:

• Il proprietario è assolutamente d’accordo
• Tutti gli aspetti vengono chiariti e possibilmente sottoscritti da entrambi sotto forma di accordo legale
• Venga effettua una stima dell’immobile sia prima che dopo la ristrutturazione per quantificare il valore aggiunto alla casa.

Tuttavia, a proposito di quest’ultimo aspetto, è bene ricordare che ci sarà anche da detrarre una cifra relativa all’“usura” dell’immobile per tutto il tempo intercorso ulteriormente tra la conclusione della ristrutturazione e la fine della “relazione” affittuaria.

Cos'è il Fondo di garanzia per i mutui per acquisto e ristrutturazione prima casa

Il Fondo di garanzia per i mutui per prima casa è stato creato dal Ministero dell'economia e delle finanze, e viene gestito da Consap Spa d'intesa con l'Associazione Bancaria Italiana che regola l'adesione delle banche e degli intermediari finanziari e la loro condotta, ad esempio stabilendo che i soggetti finanziatori non possano richiedere garanzie aggiuntive.

Il Fondo offre garanzie per mutui ipotecari per l'acquisto, la ristrutturazione e l'efficientamento energetico della casa principale, comprendendo fino al 50% della quota capitale per un massimo di 250.000 €  senza limiti di reddito dei mutuatari, ma con delle priorità di concessione per:

1. Giovani coppie
2. Famiglie monoparentali con figli minori
3. Giovani sotto i 36 anni
4. Conduttori di alloggi popolari.

È previsto che banche e intermediari finanziari possano adottare misure di sospensione dei pagamenti e altre azioni a sostegno dei mutuatari in difficoltà. Inoltre, ci sono deroghe per le domande presentate dal 1° dicembre 2022 al 30 giugno 2023 per mutuatari aventi una priorità di accesso al Fondo e ISEE non superiore a 40.000 €.

In questo caso, la garanzia può andare fino all'80% della quota capitale per i mutui con un limite di finanziabilità superiore all'80%. Inoltre, l'incremento della percentuale di copertura fino all'80% può essere riconosciuto anche se il tasso effettivo globale (TEG) dell'operazione è superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell'economia e delle finanze.

Questa regola si applica solo alla differenza tra i tassi di interesse swap, cioè lo strumento che consente di ridurre il rischio di fluttuazione dei tassi di interesse, a dieci anni ufficialmente pubblicati e la media del trimestre in cui viene calcolato il TEGM. Se la differenza è negativa, i finanziatori devono offrire condizioni più vantaggiose rispetto al TEGM in vigore.

Conclusioni

Per concludere, c'è innanzitutto da sottolinare come l'accensione di un mutuo comporti ulteriori esborsi in:

• Istruttoria: comprese tra lo 0,5% e l’1% dell’ammontare del prestito, si corrisponde alla banca erogante
• Perizia: tra 150 e 300 euro
• Notaio: si tratta di circa 2.000 euro, che coprono la parcella del notaio e l’atto di iscrizione dell’ipoteca.

L’altra concerne la presentazione delle fatture, che ricordiamo è obbligatoria a meno che riguardino interventi di manutenzione ordinaria, pena il blocco del finanziamento da parte della banca.

In merito ad entrambi gli aspetti, rivolgersi a Quotalo.it potrebbe essere molto utile. Noi di Quotalo lavoriamo per permettervi di trovare i professionisti di cui avete bisogno e di mettervi in contatto con loro in pochissimi minuti. Se desiderate contattare le migliori realtà edilizie della vostra zona in merito ad una ristrutturazione, è sufficiente compilare il nostro formulario per essere sicuri di essere indirizzati nella direzione giusta.