Progetto per ristrutturazione: quando è necessario?

Quando si ha a che fare con una ristrutturazione è importante sapere che le “idee” per la ristrutturazione, dovranno essere sottoposte alla supervisione di un esperto, che valuterà la fattibilità del progetto

I lavori di ristrutturazione si devono uniformare a regole precise che vanno seguite con scrupolo, per cui, prima di verificarne la fattibilità pratica, bisogna verificare che corrispondano ai requisiti fissati per legge e a quelli tecnici.

Nella stima del costo di ristrutturazione vanno considerati in dettaglio anche i costi delle pratiche edilizie obbligatorie, a seconda dei casi specifici.

Sono 3 i tipi d'intervento possibili, quali: la ristrutturazione ordinaria, quella straordinaria e interventi più complessi.

Nella ristrutturazione ordinaria sono contemplati i lavori dedicati al rinnovamento della casa, che non vanno ad intaccare la struttura e le mura dell'edificio, come la risistemazione della cucina o del bagno, sostituendo i pavimenti, le piastrelle oppure i sanitari.

Interventi per eseguire i quali non bisogna avvisare nessuno e che non richiedono alcuna autorizzazione.

Nella ristrutturazione straordinaria rientrano invece i lavori per lo spostamento o l'abbattimento di pareti interne, l'inserimento di una scala interna di collegamento o la ristrutturazione del solaio. In tal caso, bisogna fare denuncia all'Ufficio di Edilizia Privata del Comune, che chiederà la compilazione di moduli e allegati. In tal caso è indispensabile la consulenza di un professionista che sia iscritto all'Albo, come un architetto, un geometra o un ingegnere, che si occuperà della progettazione.

Il professionista, dovrà preparare la documentazione necessaria, valutarne la fattibilità, firmare i progetti che ha realizzato, assumere la direzione dei lavori e presentare al Comune di riferimento, col suo assistito, un'autocertificazione ove si indica, che sussistono i presupposti richiesti per legge.

Egli dovrà operare con la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività), a meno che si tratti di lavori di manutenzione straordinaria senza interventi strutturali, per i quali serve la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

Restano soggetti alla Super DIA, che prevede il pagamento di oneri concessori, gli edifici realizzati con piani urbanistici attuativi che danno indicazioni sulla volumetria e sulle dimensioni dell'immobile da realizzare.

La Segnalazione e la Comunicazione presentate dal professionista, vanno fatte per ogni singola unità immobiliare e accompagnate da una relazione tecnica; inoltre egli avrà la responsabilità della scelta dei fornitori e dei materiali, per i quali riferirà al committente.

Nella domanda si dovrà dichiarare che le opere eseguite sono quelle descritte nella documentazione tecnica presentata e che l'immobile non è vincolato.

Alla domanda di inizio lavori dovranno essere allegati i disegni prima e dopo i lavori, i dati catastali, la relazione e il nominativo della ditta esecutrice dei lavori; inoltre si dovrà dichiarare che le opere eseguite non modificano la destinazione d'uso dell'immobile e delle unità immobiliari, non recando quindi pregiudizio alla statica dell'immobile e rispettando le norme di sicurezza.

Inoltre, la relazione tecnica deve affermare che i lavori non sono in contrasto col regolamento edilizio vigente nel Comune e che sono rispettate le norme igienico-sanitarie. Quindi si dovranno quindi pagare i Diritti di segreteria.

Con la SCIA i lavori potranno iniziare il giorno stesso, tuttavia l'amministrazione ha facoltà di verificare entro 60 giorni la regolarità della segnalazione e nel caso di inadempienze, può interrompere i lavori. 

3 anni è il termine massimo di validità dell'autorizzazione, con l'obbligo da parte del committente di certificare la data di ultimazione dei lavori; a questa data il progettista dovrà emettere un certificato di collaudo finale, che attesti la conformità delle opere realizzate, col progetto presentato.

Nel caso invece in cui si tratta di pratiche complesse, ossia vere e proprie ristrutturazioni interne ed esterne dell'edificio, magari anche con la necessità di aprire o chiudere porte e/o finestre e di aumentare la volumetria, bisognerà richiedere una concessione edilizia, cioè un'autorizzazione simile a quella per la costruzioni ex-novo. 

Anche in tal caso è necessaria la consulenza di un tecnico professionista per la stesura del progetto, l'adempimento delle pratiche burocratiche e per la direzione dei lavori.

La prassi, è abbastanza simile a quella della ristrutturazione straordinaria.