Quando è possibile esercitare il proprio diritto di recesso e revocare così una proposta di acquisto?

Revoca della proposta e dell'accettazione: cosa sono e come funzionano

Nel nostro ordinamento giuridico esistono diversi modi per poter concludere un contratto, ma il metodo più semplice e forse anche più utilizzato, è quello dello scambio della proposta e dell’accettazione di cui all’art. 1326 c.c.

La norma citata infatti stabilisce che il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta contrattuale ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

Ciò significa quindi che il contratto si conclude con tutti gli effetti di legge solo quando il proponente sa che l’oblato, ovvero colui il quale riceve la proposta, ha accettato la stessa.

In sintesi, la proposta e l’accettazione sono degli atti “prenegoziali” che si fondano e danno vita al contratto stesso.

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• Indice contenuti
• Definizione di revoca di una proposta d'acquisto  
• In quali casi in cui si può usufruire della revoca della proposta       
• Quando invece si parla di proposta irrevocabile di acquisto
• Caso della revoca della proposta di acquisto da parte dell’acquirente      
• Quali sono le caparre o le penali che vanno versate in caso di recesso
• Cosa succede in seguito al recesso della proposta di acquisto       
• Fac simile revoca  
• L'importanza di avere un professionista al proprio fianco 
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Definizione di revoca di una proposta d'acquisto

Come anticipato, la proposta è uno strumento mediante il quale è possibile concludere un contratto, ma così come qualsiasi altra dichiarazione anche la proposta può essere revocata.

Più precisamente la revoca della proposta è disciplinata espressamente dall’art. 1328 c.c. il quale dispone che la proposta può essere revocata fino a quando il contratto non si sia concluso, ovvero fino a quando il proponente abbia avuto notizia dell’accettazione da parte dell’oblato.

In dottrina ancora oggi si discute sul carattere recettizio o meno della revoca della proposta: secondo la Suprema Corte di Cassazione, sia la revoca della proposta che dell’accettazione sono entrambi atti recettizi; tuttavia, con riferimento alla revoca della proposta, il legislatore ha utilizzato il criterio della “spedizione”.

Pertanto, la revoca si perfeziona quando viene spedita all’indirizzo dell’oblato, prima che l’accettazione dell’oblato giunga a conoscenza del proponente, secondo il criterio della ricezione e non della mera spedizione.

Ciò significa che è irrilevante, ai fini della revoca della proposta, che l’oblato ne abbia avuto notizia in un momento successivo a quello in cui l’accettazione sia giunta a conoscenza del proponente.

Per evitare eventuali disparità di trattamento, il legislatore ha previsto all’art. 1328 c.c. che, se l’accettante ha intrapreso in buona fede l’esecuzione del contratto prima di avere notizia della revoca, il proponente è tenuto ad indennizzarlo delle spese e di tutte le perdite subite per l’iniziata esecuzione del contratto.

In quali casi in cui si può usufruire della revoca della proposta

Non è sempre possibile revocare la propria proposta contrattuale. In primis, non è possibile revocare una proposta irrevocabile ex art. 1329 c.c. in quanto l’articolo citato stabilisce che se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un determinato lasso di tempo, l’eventuale revoca è senza effetto: la revoca della proposta può pertanto essere effettuata solo in caso di “proposta semplice”.

Ovviamente le modalità attraverso le quali è possibile revocare la proposta variano a seconda del tipo di contratto che si voleva stipulare.

Ad esempio, se la proposta aveva per oggetto la conclusione di un contratto di compravendita immobiliare, allora la revoca della medesima dovrà essere effettuata per iscritto, e questo perché nel nostro ordinamento esiste il c.d. principio di simmetria delle forme; questo significa che un atto di secondo grado, come può essere appunto la revoca, deve rivestire la medesima forma del negozio a cui accede, ovvero la proposta.

Quando invece si parla di proposta irrevocabile di acquisto

La proposta irrevocabile di acquisto è espressamente disciplinata dall’articolo 1329 c.c., che dispone che se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia.

Ciò significa che il proponente, oltre a concludere un determinato contratto a precise condizioni, si impegna a mantenere ferma la sua proposta per un determinato lasso di tempo.

In questo modo l’oblato può fare affidamento sulla possibilità di concludere il contratto senza temere una possibile revoca da parte del proponente, poichè una eventuale revoca prima dello scadere del termine, sarebbe totalmente inefficace.

Ma non finisce qui, perchè la proposta irrevocabile produce altre conseguenze per il proponente; la morte di quest’ultimo o la sua incapacità sopravvenuta, infatti, in caso di proposta ex art. 1329 c.c., non fanno venire meno la proposta, diversamente da ciò che accade in caso di proposta semplice.

Caso della revoca della proposta di acquisto da parte dell’acquirente

La revoca della proposta di acquisto, o meglio dell’accettazione, da parte dell’oblato (ovvero colui il quale ha ricevuto la proposta) è regolata dall’art. 1328 c.c.

Il secondo comma della norma testé richiamata, stabilisce che può essere revocata l’accettazione purché quest’ultima giunga a conoscenza del proponente prima dell’accettazione.

In poche parole, per la revoca dell’accettazione il legislatore ha deciso di adottare un criterio diverso rispetto alla revoca della proposta: nel caso dell’accettazione infatti il legislatore ha stabilito che, per poter essere efficace, deve giungere a conoscenza del propinante prima che quest’ultimo venga a conoscenza dell’accettazione.

Un esempio potrebbe rendere più chiaro il funzionamento della revoca dell’accettazione.

Persona A in data X ha proposto di vendere a persona B l’appartamento sito in Roma e quest ultimo, una volta ricevuta la proposta, accetta.

Dopo poche ore dall’accettazione della proposta però, persona B cambia idea e vuole revocare la sua proposta. Per poter revocare efficacemente la sua proposta è fondamentale che la revoca giunga a conoscenza del proponente prima che quest’ultimo riceva l’accettazione. Ma come può l’acquirente revocare la sua accettazione e far pervenire questa al proponente prima dell’accettazione? Ciò è possibile, ad esempio, inviando la revoca attraverso posta prioritaria.

Quali sono le caparre o le penali che vanno versate in caso di recesso

Le parti, al fine di garantirsi una tutela patrimoniale, possono introdurre all’interno del regolamento contrattuale delle particolari clausole come ad esempio la caparra confirmatoria, la clausola penale o la multa penitenziale, tutti strumenti che hanno rilievo solo dopo aver concluso il contratto e non prima.

La prima, ovvero la caparra confirmatoria, è disciplinata dall’art. 1385 c.c. e dispone che se una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità di cose fungibili, in caso di adempimento la caparra stessa dovrà essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Viceversa, in caso di inadempimento, la parte che ha ricevuto la caparra può recedere e trattenere la caparra, mentre in caso contrario, ovvero se ad essere inadempiente dovesse essere la parte che ha ottenuto la caparra, l’altra parte potrà recedere e prevedere il doppio della caparra.

La clausola penale, invece, è prevista dall’art. 1382 c.c., il quale stabilisce che la clausola con cui si conviene che, in caso di inadempimento o di ritardo, nell'adempimentouno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore. Infine, la multa penitenziale è il corrispettivo pattuito dalle parti affinché venga riconosciuta ad una o ad entrambe le parti la facoltà di recedere dal contratto.

Cosa succede in seguito al recesso della proposta di acquisto

Come più volte sottolineato sia il proponente sia l’accettante possono revocare liberamente la propria proposta e la propria accettazione nei limiti di cui all’art. 1328 c.c., ma è tuttavia necessario sottolineare che all’interno del nostro ordinamento esiste anche quella che viene chiamata responsabilità precontrattuale, ossia un istituto finalizzato a tutelare la buona fede nelle trattative e dunque nella fase antecedente alla conclusione del contratto.

Le disposizioni da prendere in considerazione quando si parla di responsabilità precontrattuale sono gli articoli 1337 e 1338 del Codice Civile, che fanno sorgere, in determinati casi, in capo alle parti la responsabilità precontrattuale. 

L’articolo 1337 c.c. stabilisce che, nello svolgimento dele trattative e nella formazione del contratto, le parti devono comportarsi secondo buona fede; in parole povere, un soggetto non può instaurare delle trattative al solo fine di far perdere tempo ad un’altra persona.

Si pensi all’acquirente che, pienamente consapevole di non essere interessato ad acquistare il bene che il venditore vuole vendere, incardina una trattativa con il venditore e all’improvviso decide di “recedere” dalle trattative.

Per mera completezza espositiva si fa infine un breve cenno all’articolo 1338 c.c. il quale, insieme al precedente, disciplina la responsabilità precontrattuale all’interno del Codice Civile.  L’articolo 1338 c.c. prevede gli obblighi di comunicazione e stabilisce che la parte che, conoscendo o dovendo conoscere l’esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all’altra, è tenuta al risarcimento del danno che la controparte ha subito per aver confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto.

Pertanto, dalla norma in esame la dottrina fa discendere dei veri e propri obblighi di comunicazione in capo alle parti.

Fac simile revoca

Revoca della proposta di accettazione:

Il signor ["X"] premesso e dato atto che in data . . . . . con atto N° . . . . . di repertorio del notaio . . . . . egli propose di vendere al signor ["Y"] l’immobile sito in ... che fino ad ora non è giunta a conoscenza di esso proponente l’accettazione di detta proposta da parte del signor ["Y"] ; che dunque non essendosi ancora concluso il relativo contratto di vendita, come per legge, è intenzione di ["X"] proponente revocare la suddetta proposta di vendita. Ciò premesso e ritenuto, il signor ["X"] . dichiara di revocare, come in effetti revoca, la proposta di vendita effettuata al signor ["Y"] con l’atto in premessa citato.

L'importanza di avere un professionista al proprio fianco

Se hai intenzione di revocare la proposta contrattuale o l’accettazione, è bene che tu ti rivolga immediatamente ad un legale per sapere se sei ancora in tempo e per sapere come fare per evitare che il contratto si concluda.

Delegando all’avvocato la delega della proposta e dell’accettazione, potrai essere certo di non perdere tempo e di utilizzare lo strumento adatto per perseguire il proprio interesse che è quello di revocare la propria proposta o la propria accettazione appunto.

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