Rifacimento del tetto condominiale: chi paga?

Se vivete in un condominio almeno uno di questi dubbi vi avrà assalito quando vi sarete trovati nella necessità di rifare il tetto dello stabile.

Cerchiamo di dirimerli questi dubbi, di chiarire le questioni in merito, e di capire come ripartire le spese per il rifacimento del tetto condominiale.

I primi due quesiti di cui sopra hanno a che fare con la necessità dell’intervento: quando è tassativo rifare il tetto di un palazzo?

Molti penserebbero che si debba intervenire solo quando la copertura è vecchia, logora, con evidenti segni di cedimento, e magari delle infiltrazioni di acqua.

In realtà, sarebbe meglio evitare di arrivare a situazioni di compromissione totale, nelle quali l’obsolescenza intacca la parte strutturale della copertura, perché è chiaro che, in questi casi, i costi per il rifacimento del tetto condominiale saranno parecchio consistenti, dal momento che pensare di intervenire con “semplici” rattoppi sarà pressoché impossibile.

In aggiunta, un tetto condominiale non andrebbe rifatto solo per ripararlo, ma anche per migliorarlo, sia dal punto di vista delle nuove procedure e dei materiali di costruzione, che dal punto di vista della sicurezza.

Rispetto a quest’ultimo punto, è importante dotare il tetto delle linee vita, ovvero dei cavetti di ancoraggio anticaduta, obbligatori in alcune regioni italiane e destinato a diventarlo in tutte.

Un tetto sicuro, infatti, permette lavori a norma e consentirà di avere sempre la possibilità di operare in superficie senza troppi rischi.

Dunque, bisogna mettere mano a dei lavori qualora:

Non solo protezione dalle intemperie e da tutto quello che di fisico potrebbe minare la nostra incolumità, ma anche mantenimento di un buon microclima interno.

In altri termini: il tetto contribuisce alla dispersione del freddo in inverno e del caldo in estate, coadiuvando al risparmio energetico.

Per questo motivo, deve essere realizzato ad arte e rispettare i criteri energetici imposti dalle vigenti regole per la sostenibilità: ad esempio, deve presentare coibentanti speciali che aumentano lo stato d’isolamento col sottotetto.

La ristrutturazione di un tetto condominiale rientra negli interventi di manutenzione straordinaria, e va valutata attentamente soprattutto qualora si tratti di tetti abitabili e utilizzati da singoli inquilini come terrazzi e quant’altro.

Per cui, quando una copertura comincia ad invecchiare oppure non è costruita con materiali isolanti idonei, crea numerosi problemi, tra cui quello di non trattenere l’umidità e di non essere un valido scudo contro il freddo e la pioggia.

È questo il momento di intervenire… ma chi paga?

L’articolo 1123 del Codice Civile recita: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione... Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Questo significa che la ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto del condominio è soggette alle tabelle millesimali e all’uso che della parte comune viene fatta.

Spieghiamo quest’ultimo aspetto…

Se il tetto copre solo una parte dell’edificio e non tutto, le spese devono essere sostenute solo da chi usufruisce realmente della copertura e non dalla restante parte del condominio che non gode della protezione del tetto.

Se, invece, il tetto copre le case in maniera differente e non uniforme, le spese dovranno essere ripartite per ogni inquilino secondo la reale porzione di tetto di cui si usufruisce e non in parte equa tra tutti gli abitanti. È il caso posto nell’ultimo quesito dell’incipit, quello che paragonava il proprio monolocale di 40 mq all’altrui appartamento di 120.

Dunque, chi usufruisce del tetto solo al 60% pagherà di meno di chi ne utilizza una percentuale maggiore, perché la porzione di appartamento che gode della copertura è più grande.

L’articolo 1123 del codice civile quindi impone un principio di proporzionalità e stabilisce appunto la ripartizione in modo equo delle quote in base all’usufrutto e all’utilizzo reale dei singoli condomini.

Tuttavia, eventuali convenzioni scritte nei regolamenti condominiali possono in qualche modo alterare e cambiare la ripartizione delle spese con accordi differenti.

In questo caso l’inquilino può rivolgersi all’amministratore, che provvederà a una verifica.

Necessariamente a ditte certificate e dalla comprovata professionalità, capaci di certificare i lavori e offrire anche le regolari documentazioni per usufruire dei bonus fiscali previsti dalla nuova Legge di Stabilità.

Infatti, trattandosi di un intervento volto al miglioramento della classe energetica, rientra nei lavori incentivati con l’ecobonus, ed essendo il condominio un sostituto d’imposta ottiene sgravi fiscali importanti (come anche per l’uso di riscaldamento sostenibile, quali i pannelli solari o le stufe a pellet).

Essendo continuamente sottoposto a intemperie e sollecitazioni fisiche, è chiaro che un tetto sia fortemente soggetto all’obsolescenza: per questo è possibile rivolgersi alle medesime aziende di cui sopra anche per chiudere contratti di manutenzione periodica, soprattutto in caso di tetti piani e sprovvisti di tegole, che richiedono una cura più frequente e minuziosa.