Sopraelevare l'ultimo piano di uno stabile: chi ne ha diritto?

Quando si può sopraelevare l'ultimo piano di uno stabile: quali i permessi necessari e la stima dei costi per alzare la volumetria di un edificio? Andiamo a scoprirlo

L’articolo 1127 del codice civile offre ai condomini che si trovano ad essere in una particolare situazione soggettiva la possibilità di sopraelevare l'ultimo piano di uno stabile: ma quali permessi sono necessari, e una stima dei costi a quanto può ammontare? 

L’articolo 1127 del codice civile consente di sopraelevare «nuovi piani o nuove fabbriche» creando in pratica nuove unità immobiliari che entrano così a far parte di fatto del condominio. Ma attenzione, perché come indicato dalle sentenze della Cassazione n. 1844/1993; n. 261/1970 e n. 947/1965, è importante chiarire che si tratta di una possibilità discrezionale, che non è sottoposta ad alcuna condizione o autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini, fatto salvo ovviamente i limiti che sono previsti dalla norma.

Norma che quanto ai «nuovi piani o nuove fabbriche» si riferisce alla realizzazione di un nuovo piano, per il quale la giurisprudenza ha inteso precisare che può essere realizzato in materiali di natura diversa e quindi ad esempio anche in alluminio, come da sent. Cass. n. 5839/1997, purché di fatto si vada a realizzare un innalzamento dell’edificio, come da sent. Cass. n. 7764/1999 e da sent. Cass. n. 1498/1998.

Chiarito questo, va quindi precisato che ad avere la titolarità del diritto, cioè la facoltà discrezionale di realizzare «nuovi piani o nuove fabbriche» è il proprietario dell’ultimo piano e chi è proprietario (esclusivo) del lastrico solare; inoltre non c'è alcuna necessità di avere una formale autorizzazione da parte del condominio, salvo ovviamente quella urbanistica, che è necessario richiedere direttamente al Comune.

Va da sé quindi che il diritto di sopraelevare spetta al proprietario dell’unità immobiliare sita all’ultimo piano del condominio; mentre se al di sopra dell’ultima unità c’è un lastrico di proprietà privata appartenente ad altro proprietario, il diritto di sopraelevare spetta a quest’ultimo e non al proprietario dell’ultimo piano del condominio. Da chiarirsi a riguardo, alcuni casi frequenti, quali:

• il lastrico solare è comune: i condomini non hanno alcun diritto di sopraelevare il piano, che spetta invece al proprietario dell’ultimo piano;
• se c'è una terrazza a livello, esclusiva -: avviene un'applicazione analogica della disciplina sul lastrico solare, ove il diritto di sopraelevare può essere dato a titolo contrattuale, ad un soggetto che non ha alcuna proprietà nell’edificio;
• in applicazione di un titolo contrario, la facoltà di sopraelevare può essere esclusa, sia al proprietario dell’ultimo piano, che a quello del lastrico solare esclusivo, con una «clausola» del regolamento condominiale/contrattuale, che prevede un divieto di sopraelevazione, qualificato come servitù «altius non tollendi».

Ma attenzione, perché quanto ai casi nei quali è consentito sopraelevare l'ultimo piano di uno stabile, l’articolo 1127 del codice civile, precisa che «chi fa la sopraelevazione», proprio in virtù dell’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni, derivante dall’incremento della porzione di proprietà esclusiva, deve corrispondere ai partecipanti dello stabile condominiale una sorta di indennità equivalente al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, compreso quello da edificare, detratto ovviamente l’importo della quota a lui spettante.

Ricapitolando quindi infine, l’articolo 1127 del codice civile:
 

• prevede il diritto di sopraelevazione dell'ultimo piano;
• la facoltà di sopraelevazione dell'ultimo piano è data a 2 diversi soggetti, quali: il proprietario del lastrico solare e, in subordine, il proprietario dell’ultimo piano del condominio;
• la costruzione dell'ultimo piano è costituita di fatto da una nuova porzione immobiliare;
• sono rilevanti le ipotesi di costruzione, rispetto all'aria da occupare dalla nuova fabbrica;
• colui che sopraeleva, è tenuto al pagamento di un’indennità agli altri condomini, in funzione  dell’incremento della porzione di proprietà esclusiva.

In questi casi, è comunque consigliabile rivolgersi ad un tecnico architetto o geometra specializzato che possa consigliare la soluzione migliore per la necessità specifica del richiedente.