Surrogazione del mutuo: una guida per capire come richiederla

Tutti quello che c'è da sapere sulla surrogazione del mutuo

Quando si contrae un mutuo con una banca è possibile che, a causa di alcuni fattori come ad esempio il piano di ammortamento insoddisfacente, con il passare degli anni lo si voglia sostituire con un altro, in genere più favorevole.

Ma nel nostro ordinamento giuridico è possibile farlo? È possibile trasferire un mutuo ipotecario da un istituto di credito ad un altro? La risposta è sì, ed in questo articolo ti spieghiamo come poterlo fare proprio attraverso la cosiddetta surroga del mutuo.

                                       

• Indice contenuti
• Cosa si intende con surrogazione mutuo e quali sono le sue principali caratteristiche
• Quali sono le tipologie di surroga
• Come funziona la surroga del mutuo
• Quando non viene concessa la surroga del mutuo
• Quando conviene cambiare le condizioni del mutuo     
• Cosa cambia tra rinegoziazione e surroga mutuo 
• Il ruolo del notaio nella procedura di surroga mutuo: cosa fa?
• Cos'è l'atto notarile per la surroga del mutuo e quali sono i documenti necessari per la surroga del mutuo
• Chi sono la banca attiva e passiva
• Quali sono i diritti del mutuatario
• Cosa fare se non si può essere presenti alla stipula
• come fare per avere una copia del mio atto di mutuo per surrogazione
• Quanto costa la surroga del mutuo
• Come fare richiesta di surroga

 

Cosa si intende con surrogazione mutuo e quali sono le sue principali caratteristiche

La surroga del mutuo è stata introdotta in Italia nel 2007 con la c.d. Legge Bersani ed è un contratto mediante il quale un soggetto può ottenere il trasferimento di un mutuo ipotecario, ovvero un mutuo garantito da ipoteca, da un istituto bancario ad un altro.

In poche parole il soggetto mutuatario, ovvero chi ha ricevuto la somma di denaro a mutuo, contrae con un nuovo istituto bancario un nuovo mutuo a condizioni maggiormente favorevoli proprio al fine di estinguere il mutuo precedente.

Nel nostro ordinamento giuridico infatti il mutuatario è pienamente libero di cambiare l’istituto di credito con cui concordare delle condizioni contrattuali più favorevoli, senza oneri e senza costi aggiuntivi, e senza necessità del consenso della banca originaria.

Grazie alla surroga si realizza una vera e propria sostituzione del mutuo in cui il nuovo istituto bancario subentra nella relazione con il mutuatario/debitore al posto dell’istituto di credito originario, detto anche mutuante.

 

Quali sono le tipologie di surroga

La surroga del mutuo vale anche per i mutui finalizzati all’acquisto della prima casa e l’atto di surroga può essere attuato con diverse modalità, tutte legittime ed alternative tra loro.

La scelta di attuare una modalità di surroga anziché un’altra dipende molto dalla banca “attiva”, o banca “surrogante”; si tratta dell’istituto di credito che finanzia l’operazione di surroga e a cui il mutuatario dovrà consegnare tutta la documentazione utile per valutare il merito creditizio.

La surroga viene generalmente definita come “unilaterale” quando si costituisce dinanzi al Notaio solo la parte mutuataria, la quale accetta una proposta di mutuo avanzata dalla banca attiva. Viceversa, la surroga si definisce come “bilaterale” quando si costituisce dinanzi al Notaio la banca attiva e la parte mutuataria.

È bene precisare però che la surroga unilaterale e quella bilaterale sono accumunate in riferimento alla quietanza, che deve infatti essere necessariamente prestata dalla banca passiva (ovvero la banca che subisce la sostituzione) e che in entrambi i casi deve essere ricevuta dal Notaio con atto unilaterale, separato e successivo rispetto all’atto di surroga.

Infine, esiste la c.d. surroga “trilaterale” in quanto tutte le parti, banca attiva, banca passiva e parte mutuataria, compaiono e si costituiscono in atto innanzi al Notaio. Questa tipologia di surroga è vantaggiosa perché l’intera operazione viene posta in essere in un preciso momento, sicché non occorre aspettare la quietanza da parte della banca passiva, da fare con atto separato e unilaterale come precisato.

Tuttavia, se idealmente è sicuramente la tipologia di surroga che funziona meglio, in concreto non è sempre semplice far sedere tutte e tre le parti al medesimo tavolo nello stesso momento, ed è proprio per questo motivo che nella prassi vengono utilizzate maggiormente le altre due tipologie di surroga.

 

Come funziona la surroga del mutuo

Come anticipato quindi con la surroga del mutuo si ha una sostituzione del mutuo, da una banca all’altra, senza dover procedere alla cancellazione dell’ipoteca originaria e senza doverne trascrivere un’altra.  

Un’operazione simile permette di semplificare, e di non poco, la sostituzione del mutuo tra una banca all’altra poiché ove fosse stato necessario prima cancellare l’ipoteca e poi trascriverla nuovamente tutto l’iter, oltre che essere rischioso, sarebbe stato decisamente più complesso e farraginoso.

Da un punto di vista tecnico dunque la surroga viene definita come un mutuo di scopo.

Il secondo mutuo infatti è chiesto dal mutuatario per poter estinguere il mutuo precedente e sostituire così la prima banca con la seconda. È chiaro quindi che i benefici connessi alla surroga del mutuo sono legati, da parte del mutuatario, proprio alla possibilità di gestire con maggiore semplicità il proprio finanziamento ed ottenere, ove possibile, condizioni maggiormente favorevoli rispetto alle precedenti.

Infine, si badi che con la surroga non è comunque possibile incrementare il debito residuo ed ottenere maggior denaro dalla nuova banca, tuttavia è possibile sostituire il precedente mutuo per l’acquisto prima casa senza perdere tutti i benefici fiscali previsti per questo particolare mutuo dalla legge.

 

Quando non viene concessa la surroga del mutuo

L’articolo 120 quater del Testo Unico Bancario (TUB) non pone particolari limiti alla possibilità di surrogare un mutuo ad un altro, tuttavia considerato che i costi dell’intera operazione di surroga sono posti sulle spalle della banca surrogante, è possibile che quest’ultima non conceda alcun finanziamento a fronte di un mutuo di basso importo, e questo perché il suo margine di profitto potrebbe risultare eccessivamente basso o quasi nullo.

In poche parole la banca potrebbe non concedere il mutuo di scopo, ovvero finalizzato alla surroga, perché magari il potenziale cliente ha usufruito più volte della surroga, fatto che potrebbe renderlo non proprio affidabile.

Ancora, è possibile che il potenziale cliente non abbia pagato regolarmente le rate del proprio mutuo oppure che abbia avuto un decremento del proprio reddito o ancora che l’immobile oggetto della garanzia ipotecaria abbia subito un notevole decremento di valore a causa di eventi eccezionali.

 

Quando conviene cambiare le condizioni del mutuo

In genere la surroga del mutuo conviene a tutti coloro che hanno sottoscritto mutui a tassi di interessi molto più alti rispetto a quelli attuali, e lo stesso dicasi quando i tassi d’interesse all’improvviso calano.

Nell’ultimo periodo, comunque, si sta registrando un progressivo e stabile aumento dei tassi di interesse, così come confermato anche dalla Banca Centrale Europea, sicché, in questo particolare momento storico la surroga del mutuo potrebbe non essere lo strumento giusto per poter ottenere un risparmio sul mutuo.

In breve la surroga ha un senso ed è favorevole solo quando si riesce ad abbassare la rata mensile del mutuo grazie ad un interesse più basso rispetto a quello originario, oppure quando si riesce ad avere una maggiore dilazione del tempo sulla conclusione del mutuo.

Ma come è possibile capire se convenga chiedere la surroga del mutuo oppure no? Premesso che in questo caso potrebbe essere necessario rivolgersi ad un esperto del settore, con un rapido calcolo ci si potrebbe fare un’idea seppur generica circa la convenienza o meno della surroga.

Tutto quello che occorre fare è moltiplicare le rate del mutuo per la durata del mutuo di surroga, se il primo calcolo restituisce un valore che sia maggiore del secondo, la surroga non sarà conveniente.

 

Cosa cambia tra rinegoziazione e surroga mutuo

Giunti a questo punto è bene sottolineare quali sono le differenze che intercorrono tra l’atto di surroga e la rinegoziazione del mutuo.

Come anticipato, la surroga occorre per poter trasferire il mutuo a costo zero da una banca ad un’altra, tuttavia ci sono alcune situazioni in cui la surroga non può essere utilizzata, in primis quando il mutuatario abbia bisogno di liquidità aggiuntiva.

In tal caso si può procedere alla richiesta di un mutuo da zero, con parte del capitale mutuato che andrà ad estinguere il debito residuo del vecchio mutuo, ed ovviamente in questa ipotesi la garanzia ipotecaria non rimarrebbe la stessa come da finanziamento originario ma richiederebbe un ulteriore atto notarile per costituire nuova garanzia.

Ancora, ci sono casi in cui il mutuatario non vuole lasciare la banca che ha concesso il mutuo ma intende valutare la possibilità di rivedere le condizioni del mutuo con la stessa.

In questo caso sarà il mutuatario che potrà chiedere la cosiddetta rinegoziazione del mutuo in essere, cogliendo l’occasione per poter modificare le condizioni, la durata, il tasso eccetera.

In definitiva, se con la surroga è possibile sostituire una banca ad un’altra, con la rinegoziazione è possibile modificare, con la stessa banca, il mutuo già stipulato.

 

Il ruolo del notaio nella procedura di surroga mutuo: cosa fa?

Il Notaio finalizza l’intera operazione di surroga del mutuo, e più precisamente:

1. Accerta l’identità delle parti comparenti nonché la loro relativa capacità;
2. Accerta i poteri dei funzionari della banca, allegando ad esempio all’atto la relativa procura;
3. Verifica che il bene oggetto dell’ipoteca non sia pregiudicato da altri gravami;
4. Consegna alla banca attiva la copia esecutiva dell’atto di surrogazione il che permette alla stessa, in caso di inadempimento del mutuatario, di avviare la procedura di esecuzione forzata nei confronti del medesimo.

 

Cos'è l'atto notarile per la surroga del mutuo e quali sono i documenti necessari per la surroga del mutuo

Per poter effettuare la surroga del mutuo da una banca ad un’altra è necessario, come anticipato, l’atto di surroga ricevuto dal Notaio. Per poter effettuare tale rogito, però, sono necessari alcuni documenti che devono essere esibiti non solo al Notaio rogante ma anche alle banche coinvolte nell’operazione di surroga.

In primis è necessario avere i classici documenti di identità: carta d’identità, codice fiscale, certificato di stato civile (in caso di richiedente coniugato è necessario esibire anche l’estratto dell’atto matrimoniale al fine di permettere al Notaio di capire il regime patrimoniale intercorrente tra i coniugi). 

Occorre altresì esibire anche documenti reddituali, utili per consentire alle banche di valutare attentamente la richiesta di surroga del mutuo.

Si tratta delle ultime due buste paga e di una copia della dichiarazione dei redditi.

I lavoratori autonomi sono tenuti a documentare l’iscrizione presso la Camera di Commercio mentre i liberi professionisti devono esibire il certificato di iscrizione all’albo di appartenenza; alcune banche, infine, chiedono anche la copia dell’ultimo estratto conto. 

Nonostante la banca subentrante acquisterà tutta la documentazione direttamente dalla banca passiva, alla richiesta di surroga è necessario comunque allegare tutta la documentazione concernete il mutuo originario.

Si tratta sostanzialmente di una copia del compromesso di vendita dell’immobile, di una copia dell’atto di acquisto dell’immobile, della nota di iscrizione ipotecaria, del certificato di abitabilità, della copia delle planimetrie dell’immobile, del il modello 240 e del conteggio del debito che residua fino al giorno fissato per la firma della surroga.

 

Chi sono la banca attiva e passiva

La banca attiva è quindi come anticipato la banca surrogante ovvero l’istituto di credito che finanzia tutta l’operazione di surroga, pertanto è ad essa che il mutuatario deve consegnare tutta la documentazione sopra indicata per valutare il merito creditizio dello stesso e la fattibilità della surroga.

Viceversa, la banca passiva è l’istituto di credito che trasferisce il mutuo in favore della banca attiva, previo integrale pagamento dell’intero debito che ha il mutuatario. È bene sapere, tra l’altro, che la banca passiva non ha alcun diritto di ricevere un preavviso da parte del cliente di volersi avvalere della surrogazione.

La banca passiva è in ogni caso tenuta ad inviare il conteggio estintivo nonché le coordinate dove effettuare il pagamento del debito, comprensivo di tutti gli interessi decorsi dal pagamento dell’ultima rata.

Infine, a seconda delle modalità della surroga, la banca passiva è tenuta a rilasciare la quietanza di pagamento dinanzi al Notaio.

   

Quali sono i diritti del mutuatario

Il mutuatario ha il diritto di ottenere il trasferimento del mutuo in altra banca in modo gratuito, non pagando quindi alcuna spesa o tassa in quanto questo spetta alla banca attiva, a pena di nullità dell’atto.

Inoltre, ove la procedura non si concludesse entro 30 giorni, il mutuatario ha il diritto di ottenere dalla banca passiva il risarcimento del danno pari all’1% del valore del nuovo mutuo per ciascun mese, o frazione di mese, di ritardo.

   

Cosa fare se non si può essere presenti alla stipula

Come abbiamo precisato, ci sono diverse modalità per poter concludere il contratto di surroga del mutuo, tuttavia ove il mutuatario non possa essere presente alla stipula dell’atto di surroga, ad esempio a causa di un grave impedimento, è possibile fare ricorso ad una procura speciale notarile.

Grazie alla procura speciale è possibile legittimare un soggetto, ovvero un rappresentante, a porre in essere uno o più atti in nome e per conto del rappresentato. In questo modo è possibile far stipulare l’atto di surroga ad un procuratore senza dover comparire personalmente dinanzi al Notaio.

   

come fare per avere una copia del mio atto di mutuo per surrogazione

Per poter ottenere la copia dell’atto notarile di mutuo per surrogazione è sufficiente rivolgersi al Notaio innanzi al quale è stato redatto il rogito.

I Notai, infatti, conservano a repertorio e a raccolta i contratti che ricevono e ne rilasciano copia agli interessati, previo pagamento del prezzo. In genere la copia viene rilasciata in forma cartacea, tuttavia, alcuni Notai rilasciano anche la copia in formato digitale, la quale ha il medesimo valore della copia cartacea.

   

Quanto costa la surroga del mutuo

Al fine di facilitare la portabilità e la surroga del mutuo, il legislatore ha previsto che l’atto di surroga non comporti alcuna imposta a carico del soggetto mutuatario.

All’atto di surrogazione del mutuo è inapplicabile anche l’Imposta sostitutiva di cui al DPR 601 del 1973: infine, occorre precisare che la voltura dell’ipoteca sconta di una piccola tassa (pari ad euro 35,00) che rimane, ad ogni modo, a carico della banca attiva.

Ovviamente anche le spese dell’atto, ovvero le spese notarili, sono a carico esclusivo della banca surrogante, pertanto nemmeno in questo caso il mutuatario sarà tenuto a versare costi di nessun genere.

   

Come fare richiesta di surroga

Per poter ottenere la surroga del mutuo è necessario inviare apposita lettera raccomandata alla banca attiva e, per mera conoscenza, alla banca passiva.

Onde evitare errori, prima di inviare la raccomandata finalizzata ad ottenere la surroga del mutuo, è consigliabile rivolgersi ad un professionista, magari specializzato in contratti bancari, in modo da non commettere errori.

Una consulenza infatti, può essere importantissima per comprendere se effettivamente la surroga sia lo strumento adatto per perseguire i propri interessi e per comunicare, in modo corretto e conforme alla legge, la propria volontà di surrogare il precedente mutuo alla banca attiva.

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