Categorie catastali: a cosa servono, quali sono e cosa sapere
11 Dicembre 2024 - Redazione
Categorie catastali: a cosa servono, quali sono e cosa sapere
Occupiamoci dettagliatamente delle categorie catastali, il metodo di classificazione dei beni immobili utile per determinarne il valore e, quindi, anche le imposte che si devono pagare su di esso.
Le categorie catastali, infatti, è un sistema di classificazione composto da numeri e lettere con l’obiettivo di distinguere gli immobili in base alla loro destinazione d’uso e alle caratteristiche principali.
Tale classificazione ha prevalentemente ragioni fiscali e amministrative.
Tecnicamente le attuali categorie catastali sono state introdotte nel 1939 con il Regio decreto-legge 652 del 13 aprile di quell’anno che istituì il catasto dei fabbricati.
Questo è un po’ l’evoluzione della gestione della tassazione delle proprietà fondiarie che nel corso dei secoli ha disciplinato la questione. Con il DPR 1142 del 1 dicembre 1949 con il quale si approvò il Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano le categorie catastali sono definite come “le specie essenzialmente e differenti per le caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari stesse”.
Scopo di queste categorie è quindi sia quello fiscale per determinare l’importo delle tasse da pagare sia amministrativo permettendo di avere dati essenziali per la gestione del territorio e la pianificazione urbanistica.
- Indice contenuti
- Quali sono le categorie catastali
- Che cos'è il Coefficiente IMU?
- Come sono assegnate le categorie catastali
- Categoria e classe catastale: le differenze
- L’importanza delle categorie catastali
- Variazioni e rettifiche delle categorie catastali
- Errori frequenti relativi alle categorie catastali
- L'importanza della consulenza professionale nella gestione delle questioni catastali
Quali sono le categorie catastali
Parlando del Quadro generale delle categorie l’Agenzia delle Entrate distingue innanzitutto quattro tipologie di immobili:
- I) – Immobili a destinazione ordinaria
- II) – Immobili a destinazione speciale
- III) – Immobili a destinazione particolare
- Categorie fittizie
Nella prima tipologia rientrano gli immobili del gruppo A, B e C; nella seconda categoria quelli del gruppo D; nella terza categoria quelli del gruppo E e, infine, nelle categorie fittizie gli immobili del gruppo F.
Abbiamo quindi sei categorie catastali e più precisamente:
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA - GRUPPO A
| Categoria | Descrizione | Dettagli | Coefficiente IMU |
|---|---|---|---|
| A/1 | Abitazioni di lusso | Immobili di pregio, spesso con rifiniture particolari e valore storico. | 168 |
| A/2 | Abitazioni civili | Case standard con caratteristiche adatte al mercato residenziale. | 168 |
| A/3 | Abitazioni economiche | Fabbricati di dimensioni contenute, con materiali e impianti di base. | 168 |
| A/4 | Abitazioni popolari | Edifici modesti con rifiniture essenziali e impianti limitati. | 168 |
| A/5 | Abitazioni ultrapopolari | Fabbricati di bassa qualità, privi di servizi moderni; categoria ormai obsoleta. | 168 |
| A/6 | Abitazioni rurali | Immobili destinati ad attività agricole, secondo le norme del Decreto n. 701/1994. | 168 |
| A/7 | Villini | Abitazioni con giardino o cortile, sia singole che in schiera. | 168 |
| A/8 | Ville | Residenze di alto livello con ampi spazi verdi privati. | 168 |
| A/9 | Castelli e palazzi storici | Edifici di rilevante interesse storico o artistico. | 168 |
| A/10 | Studi e uffici privati | Locali destinati ad attività professionali. | 84 |
| A/11 | Alloggi tipici | Strutture come trulli, baite o altre abitazioni tradizionali del territorio. | 168 |
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA - GRUPPO B
| Categoria | Descrizione | Dettagli | Coefficiente IMU |
|---|---|---|---|
| B/1 | Collegi e ricoveri | Strutture per assistenza sociale o uso religioso, spesso senza scopo di lucro. | Esente |
| B/2 | Case di cura e ospedali | Edifici sanitari non commerciali destinati a cure mediche. | Esente |
| B/3 | Prigioni e riformatori | Strutture adibite a detenzione e riabilitazione. | Esente |
| B/4 | Uffici pubblici | Edifici per funzioni amministrative statali o locali. | Esente |
| B/5 | Scuole e laboratori | Strutture per l'istruzione e la ricerca scientifica. | Esente |
| B/6 | Sedi culturali | Musei, biblioteche e circoli culturali senza fini di lucro. | Esente |
| B/7 | Cappelle private | Luoghi di culto non destinati all’uso pubblico. | Esente |
| B/8 | Magazzini per derrate | Depositi sotterranei utilizzati per lo stoccaggio di merci. | Esente |
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA - GRUPPO C
| Categoria | Descrizione | Dettagli | Coefficiente IMU |
|---|---|---|---|
| C/1 | Negozi e botteghe | Spazi per attività commerciali di vendita. | 57,75 |
| C/2 | Magazzini | Locali di deposito, sgombero o sottotetti. | 168 |
| C/3 | Laboratori | Locali per attività artigianali o di servizio. | 168 |
| C/4 | Strutture sportive | Fabbricati per attività sportive non a scopo di lucro. | 168 |
| C/5 | Stabilimenti balneari | Strutture per cure termali o balneari senza scopo di lucro. | 168 |
| C/6 | Garage e rimesse | Stalle, box auto e parcheggi. | 168 |
| C/7 | Tettoie | Strutture aperte o chiuse destinate a copertura. | 168 |
IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE - GRUPPO D
| Categoria | Descrizione | Dettagli | Coefficiente IMU |
|---|---|---|---|
| D/1 | Opifici | Strutture industriali per la lavorazione di materie prime. | 84 |
| D/2 | Alberghi e pensioni | Strutture ricettive commerciali. | 84 |
| D/3 | Teatri e sale spettacolo | Locali per eventi a pagamento. | 84 |
| D/4 | Case di cura private | Ospedali e cliniche con scopo di lucro. | 84 |
| D/5 | Banche e assicurazioni | Sedi di istituti di credito e compagnie assicurative. | 84 |
| D/6 | Strutture sportive private | Fabbricati per attività sportive commerciali. | 84 |
| D/7 | Fabbricati industriali | Immobili costruiti per specifiche esigenze produttive. | 84 |
| D/8 | Centri commerciali | Grandi spazi per attività di vendita al dettaglio. | 84 |
| D/9 | Edifici galleggianti | Immobili su acqua o sospesi, fissati al suolo. | 84 |
| D/10 | Fabbricati agricoli | Strutture per la produzione legata all’agricoltura. | 84 |
IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE - GRUPPO E
| Categoria | Descrizione | Dettagli | Coefficiente IMU |
|---|---|---|---|
| E/1 | Stazioni di trasporto | Terminal ferroviari, portuali o aeroportuali. | Esente |
| E/2 | Ponti a pedaggio | Ponti pubblici con passaggio a pagamento. | Esente |
| E/3 | Edifici pubblici | Immobili per esigenze specifiche della collettività. | Esente |
| E/4 | Recinti pubblici | Aree recintate per usi pubblici particolari. | Esente |
| E/5 | Fortificazioni | Edifici militari e forti. | Esente |
| E/6 | Torri e fari | Strutture utili a fini pubblici, come torri e orologi. | Esente |
| E/7 | Luoghi di culto | Chiese e altri edifici religiosi pubblici. | Esente |
| E/8 | Strutture cimiteriali | Edifici per scopi funerari non privati. | Esente |
IMMOBILI NON ULTIMATI O INUTILIZZATI - GRUPPO F
| Categoria | Descrizione | Dettagli | Coefficiente IMU |
|---|---|---|---|
| F/1 | Aree urbane | Terreni non edificati inclusi nel catasto urbano. | Stima proprietario |
| F/2 | Fabbricati collabenti | Immobili in rovina e inutilizzabili. | Stima proprietario |
| F/3 | Fabbricati in costruzione | Strutture non completate. | Stima proprietario |
| F/4 | Fabbricati indefiniti | Immobili non completati e senza destinazione d'uso chiara. | Stima proprietario |
| F/5 | Lastrici solari | Superfici libere sopra edifici. | Stima proprietario |
| F/6 | Immobili in attesa di classificazione | Fabbricati non ancora inseriti definitivamente nel catasto urbano. | Stima proprietario |
Cos'è il Coefficiente IMU
Il coefficiente IMU (Imposta Municipale Unica) è un valore che viene utilizzato per determinare l'importo dell'IMU, l'imposta che i proprietari di immobili devono pagare in Italia.
L'IMU è un'imposta sulla proprietà che si applica a tutti gli immobili, inclusi terreni, abitazioni e fabbricati, sia residenziali che commerciali. Il coefficiente IMU è specifico per ogni categoria catastale di immobile e viene utilizzato per calcolare la base imponibile dell'imposta.
Ogni categoria (ad esempio, abitazioni di lusso, negozi, opifici, ecc.) ha un coefficiente che moltiplicato per il valore catastale dell'immobile permette di determinare l'importo che il proprietario dovrà versare.
In pratica:
- Categoria catastale: definisce il tipo di immobile (residenziale, commerciale, industriale, etc.).
- Coefficiente: un valore numerico che rappresenta un moltiplicatore per il calcolo dell'imposta.
Quindi, il coefficiente IMU riflette la tipologia e la destinazione d'uso dell'immobile, influenzando direttamente il calcolo dell'imposta che deve essere pagata.
Come sono assegnate le categorie catastali
La categoria catastale viene definita e assegnata a un immobile durante il processo di registrazione al Catasto.
Questo si verifica generalmente o al momento della costruzione dell’immobile stesso e quando si procede con il cambio di destinazione d’uso.
Per la redazione della pratica per l’iscrizione al catasto viene coinvolto un tecnico abilitato che si occupa, mediante software DOCFA, di presentare tutta la documentazione all’Agenzia delle Entrate.
Per determinare la categoria catastale si tiene conto della destinazione d’uso dell’immobile, le caratteristiche strutturali e architettoniche (l’aspetto costruttivo, il pregio architettonico, eccetera), il contesto urbano (la posizione) e nel caso degli immobili commerciali il tipo di attività che viene svolta al suo interno
Categoria e classe catastale: le differenze
È importante non fare confusione e distinguere tra categoria catastale e classe catastale.
La categoria, come detto, identifica la destinazione d’uso dell’immobile e le caratteristiche ai fini della determinazione della relativa rendita; la classe catastale invece fa riferimento alla qualità, al grado di finitura e alle caratteristiche economiche dell’immobile.
Una stessa tipologia di abitazione inserita in una categoria catastale può avere classi diverse in base agli aspetti qualitativi, la posizione e lo stato di manutenzione.
Anche le classi catastali sono importanti per determinare il valore catastale e, quindi, le tasse che su di esso bisognerà pagare.
L’importanza delle categorie catastali
Più che una semplice classificazione le categorie catastali sono fondamentali per diversi scopi:
- Determinare l’importo delle tasse immobiliari
- Dare un elemento per la valutazione degli immobili
- Gestione degli incentivi fiscali
- Trasparenza durante i passaggi di proprietà Il primo aspetto importante delle categorie catastali è che tramite di esse è possibile determinare la relativa rendita catastale.
La rendita catastale, come chiarito dal Regio Decreto 652 del 1939 “costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovraimposte”.
Tramite la rendita catastale si calcola l’IMU così come l’imposta ipotecaria e quella catastale sulle donazioni e le successioni. Tutto questo si riflette anche sulla valutazione commerciale dell’immobile essendoci categorie che fanno riferimento a immobili economici, di tipo signorile, ville e villini tanto per fare alcuni esempi.
Inoltre quando si prevedono le misure sugli incentivi le tipologie di immobili cui ne hanno diritto sono indicate proprio ricorrendo alle categorie catastali. Infine, ma non meno importante, queste consentono di evitare controversie legali in caso di compravendite e successioni ereditarie.
Variazioni e rettifiche delle categorie catastali
Può essere necessario dover correggere o modificare la categoria catastale assegnata a un immobile.
Questa situazione può verificarsi in caso di cambiamento della destinazione d’uso di un’immobile, in caso di frazionamento immobiliare, in presenza di modifiche strutturali significative ma anche (ovviamente) se ci sono errori nella classificazione iniziale.
Per procedere alla variazione o alla rettifica (che può determinare un aumento o una diminuzione delle imposte da pagare e del valore dell’immobile) della categoria catastale bisogna procedere presentando la richiesta presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate o degli uffici de catasto.
La variazione va richiesta entro 30 giorni massimo dalla conclusione dei lavori attraverso la procedura informatica che utilizza il software DOCFA. Entro 7 giorni dal completamento della procedura l’ufficio al quale ci si è rivolti fornisce la planimetria dell’immobile aggiornata.
Il costo della pratica è di circa 50€ ai quali va aggiunto il compenso del tecnico abilitato (geometra o architetto) che si occupa della pratica, della redazione dei documenti e del loro invio tramite procedura informatica.
In caso di ritardi nella comunicazione della variazione catastale si è soggetti a sanzioni che vanno da un minimo di 1.032€ a un massimo di 8.264€ a seconda della gravità della violazione. La sanzione amministrativa parte dopo 30 giorni dalla data di completamento dei lavori.
Errori frequenti relativi alle categorie catastali
Intorno alle categorie catastali ci sono una serie di errori comuni cui prestare attenzione.
Il principale è l’errata destinazione d’uso con la classificazione che non corrisponde all’uso effettivo dell’immobile (come un immobile classificato come commerciale nel quale vivono delle persone o viceversa).
C’è poi spesso l’errore di non prevedere, a seguito di ristrutturazioni o interventi importanti, l’aggiornamento dei dati catastali così come la presenza di incoerenze nelle misure con errori nelle superfici dichiarate.
Per evitare questi errori è indispensabile innanzitutto avere consapevolezza della norma e, in caso di interventi sull’immobile, provvedere immediatamente all’aggiornamento dei dati catastali così da uniformarli e renderli coerenti.
La soluzione migliore è e resta sempre quella di rivolgersi a un tecnico abilitato sia per la possibilità di produrre i documenti necessari sia per effettuare tutte le verifiche del caso e procedere con l’invio della pratica al Catasto.
L'importanza della consulenza professionale nella gestione delle questioni catastali
Più che una semplice classificazione le categorie catastali sono fondamentali per diversi scopi:
- Determinare l’importo delle tasse immobiliari
- Dare un elemento per la valutazione degli immobili
- Gestione degli incentivi fiscali
- Trasparenza durante i passaggi di proprietà
Il primo aspetto importante delle categorie catastali è che tramite di esse è possibile determinare la relativa rendita catastale.
La rendita catastale, come chiarito dal Regio Decreto 652 del 1939 “costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovraimposte”. Tramite la rendita catastale si calcola l’IMU così come l’imposta ipotecaria e quella catastale sulle donazioni e le successioni.
Tutto questo si riflette anche sulla valutazione commerciale dell’immobile essendoci categorie che fanno riferimento a immobili economici, di tipo signorile, ville e villini tanto per fare alcuni esempi. Inoltre quando si prevedono le misure sugli incentivi le tipologie di immobili cui ne hanno diritto sono indicate proprio ricorrendo alle categorie catastali.
Infine, ma non meno importante, queste consentono di evitare controversie legali in caso di compravendite e successioni ereditarie.
